Купили квартиру? Поздравляем. А теперь - верните!

17 мар 2016

Получение свидетельства о праве собственности на квартиру – еще не гарантия того, что эта квартира останется в вашем владении. Удивлены? Но и такое бывает. Продавец может оказаться мошенником, который завладел квартирой неправомерно, а любой из предыдущих собственников квартиры - заявить о том, что квартира выбыла из его владения помимо его воли и потребовать ее возврата. Как не допустить подобного варианта развития событий – рассказываем. Согласно статье 302 ГК РФ приобретатель не может считаться добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными.

Какие разумные меры необходимо предпринять для выяснения правомочий продавца квартиры, чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию?

• Проверить документы на объект недвижимости перед совершением сделки – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи продавца с предыдущим продавцом, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником объекта недвижимости.
• Предварительно осмотреть квартиру. При предварительном осмотре квартиры можно увидеть, в каком она на самом деле состоянии, и, исходя из этого, определить ее примерную стоимость.
• При оценке вопроса о добросовестности приобретателя суд может принять во внимание указанную в договоре цену недвижимого имущества. Если договорная цена будет существенно отличаться от действительной стоимости квартиры или дома на рынке недвижимости, это может послужить одним из доказательств недобросовестности покупателя (должен же был понимать что с квартирой что-то не так, раз ее цена гораздо ниже аналогичных). Таким образом, необходимо заранее определить рыночную стоимость квартиры.
• Сведения о правах на недвижимое имущество содержатся в едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Росреестр выдает выписки из ЕГРП - информационный документ о наличии прав каких-либо лиц или организаций на определенное недвижимое имущество. Так как при совершении сделок с недвижимым имуществом всегда встает вопрос о правах собственника объекта, рекомендуем заказывать данную выписку (она платная), при чем заказывать ее желательно самому, а не просить предоставить ее продавцом.
• В некоторых регионах существует единый жилищный документ (ЕЖД), который заменяет собой целый ряд документов, таких как выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг, справку о проверке жилищных условий, справку о регистрации по адресу, выписку с лицевого счёта квартиры и иных. В регионах, где ЕЖД не предусмотрен, данные справки так же необходимо заказать самостоятельно по отдельности или потребовать у продавца предоставить их. Так можно узнать, есть ли долги по коммунальными платежам, кто прописан в квартире и пр.

Глядя на все вышеперечисленное, можно заметить, что нужно много всего сделать самостоятельно, чтобы выяснить, а не мошенник ли продавец, действительно ли он может продавать данный объект недвижимости.

Но признание приобретателя добросовестным - это только половина дела. Существует два основания, по которым и у добросовестного приобретателя могут забрать недвижимость.

1. Если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого;
2. Если имущество выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно абзацу 1 пункта 39  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 г"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В том же пункте указано, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. Тем не менее, например, в Москве складывается порочная практика по изъятию имущества с аргументацией, что оно выбыло помимо воли муниципалитета вследствие проблем с оформлением документов по приватизации. Так, недавно суд удовлетворил иск муниципалитета и квартира была изъята у добросовестного приобретателя, который приобрел ее у «пятнадцатого» продавца спустя более 18 лет с момента ее приватизации. И это - несмотря на то, что существует такой государственный орган, как Росреестр, который ведет учет всех прав и обременений по конкретной квартире и в любой момент может поделиться этой информацией с муниципалитетом.

На эту темы высказался даже Европейский Суд по правам человека по делу "Гладышева против России" от 6 декабря 2011 года. По его мнению, "...При наличии такого большого количества контрольно-надзорных органов, подтвердивших право собственности, ни заявитель, ни любой другой сторонний покупатель квартиры не должны брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур. Недостаточный надзор властей не может служить оправданием последующей расплаты добросовестного приобретателя за приобретенное имущество".

Как следует из описанного выше, покупателя квартиры подстерегает множество опасностей, ему просто необходимо проявлять осмотрительность и определенную юридическую грамотность. Еще раз напомним, что для того, чтобы избежать проблем с купленной квартирой, еще до заключения сделки стоит выявить признаки ее сомнительности и минимизировать свои риски. Стоит обратить внимание на:

• Подозрительно низкую цену. Никакой продавец не упустит свою выгоду, даже если ему якобы срочно нужны деньги;
• Предложение продавца прописать в договоре меньшую сумму для уменьшения налога за регистрацию права собственности;
• Затягивание процесса выписки зарегистрированных в квартире лиц. Если прописанные граждане не могут выписаться до совершения сделки, в договоре необходимо прописать пункт о сроках снятия их с регистрационного учета;
• Продажу квартиры по доверенности. Это, конечно, не обязательно является признаком сомнительной сделки, но совершать ее довольно рискованно, так как доверенность может быть в любой момент отозвана, а доверитель стать неуполномоченным на продажу лицом.

Будьте бдительны!

Узнать больше о том, как минимизировать свои риски при приобретении недвижимости