• Главная
  • О компании
  • ЭНСО в СМИ
  • Девелопер в поисках денег. Участники уральского строительного рынка перестали рассматривать банки в качестве источника финансирования проектов
01.07.2009

Девелопер в поисках денег. Участники уральского строительного рынка перестали рассматривать банки в качестве источника финансирования проектов

Источник: журнал "Commercial Real Estate Урал", № 16 (113) 01.04.2009
Автор: Татьяна Шушакова

Самый простой и самый популярный ранее на Урале источник финансирования - банковское кредитование - оказался не доступен для многих региональных девелоперов. Альтернативу ему пока не нашли. Выбирая новые варианты привлечения денежных средств, оптимисты надеются на государство, непрофильные компании с высокой ликвидностью и представителей частного капитала. Пессимисты рассчитывают исключительно на собственные финансовые запасы, если таковые имеются, или сворачивают бизнес.
По словам директора инвестиционной компании RED Олега Кудрявцева, до кризиса стандартная схема привлечения финансирования в строящиеся объекты выглядела следующим образом: 30% - собственные средства, 70% - заемные. По оценкам экспертов, порядка 90% уральской недвижимости возводилось с привлечением банковских займов. В этом были заинтересованы и кредитные организации, наращивающие свой капитал, и застройщики, повышающие рентабельность собственного бизнеса за счет бесперебойного финансирования проектов. Практиковались две схемы привлечения банковских денег. Первая - схема залогового финансирования, когда банк кредитовал под залог имеющихся активов: объектов недвижимости, земельный участков, ценных бумаг и др. Вторая - схема проектного финансирования, когда банк кредитовал под будущие доходы по проекту.

Однако с началом кризиса привычный инструмент привлечения денежных средств стал не доступен для преимущественного большинства региональных девелоперов. Олег Кудрявцев посетовал, что банки фактически прекратили проектное финансирование, процентные ставки безумно высоки и по заключенным договорам изменяются в одностороннем порядке, оценка залогового имущества занижается в разы. «Все происходящее похоже на подготовку к «законному рейдерству» и очередному переделу собственности. Поэтому, несмотря на решения кредитных советов брать займы, положить свою голову на гильотину финансового инструмента не возникает большого желания», - подчеркнул эксперт.
Неудивительно, что в текущей ситуации объявивший себя банкротом крупнейший на Урале девелопер «Кит-Кэпитал» одной из главных причин своих проблем официально назвал недобросовестное поведением банкиров, поднимающих в одностороннем порядке процентные ставки и не выполняющих свои обязательства по предоставлению кредитов.
Стройка? Нет, не дам

Заявляемые банками процентные ставки на период строительства в настоящее время составляют 25-30%, что в 2-3 раза меньше докризисных показателей. «Мне предложили кредит со ставкой 23%», - рассказал генеральный директор «Форум-Групп» Сергей Воробьев. «А мне под 30% годовых», - сообщил владелец ТЦ «Антей» Андрей Гавриловский. Ни того, ни другого, по их словам, эти условия не устроили. Впрочем, условия кредитования сегодня чрезвычайно жесткие не только в отношении ставок. По словам главы «Урал-Гермес» Александра Засухина, залоговые требования увеличились в 2-3 раза, соотношение заемных и собственных средств достигло порога 60/40 процентов соответственно.

Директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A» Сергей Еремеев разделил банки на два лагеря. Первый реагирует так: «Стройка? Нет, не дам и даже рассматривать не буду». Второй: «Стройка?! А какая у вас стадия? А за какой период окупите проект? А не высокие ли ставки заложены в проект?» и т.д. «Если в первом случае сразу отказ, второй вариант тоже не лучше, так как даже грамотно просчитанный проект не дает гарантии в получении кредита, а согласование всех нюансов занимает очень много времени и средств», - считает Сергей Еремеев.
Оценивая свои возможности и риски, некоторые игроки рынка даже не пытаются сегодня обращаться в банки за кредитами. «Мы не рассматриваем банки, как источник финансирования проектов, даже в самой минимальной степени, - сообщил председатель совета директоров УК «Мост» Константин Васильев. - На мой взгляд, банки сегодня являются потенциальными продавцами объектов недвижимости, нежели кредиторами. Если в течение года не произойдет оживление на рынке, большая часть недвижимости окажется в собственности банковских групп. Какой им смысл финансировать новые строительные проекты, им бы кто помог с собственными разобраться».
У директора компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer Ксении Теньковой похожее мнение. По ее словам, начиная с февраля текущего года, основным направлением работы с банками является не столько финансирование проектов, сколько обсуждение перспектив реализации объектов залога в досудебном и судебном порядке. «Банки все чаще обращаются к крупным консалтинговым компаниям для их экспертной оценки о цене продажи тех или иных активов, а также о наличии спроса на них», - добавила она.
Дам, но только избранным
Позиция самих банков мало утешительна. «В сложившейся экономической ситуации в строительном комплексе виноваты не банки, - указывает заместитель председателя правления ОАО «СКБ-банк» Евгений Павлов. - Мир изменился - поэтому должен измениться каждый участник рынка. Остывающая экономика характеризуется снижением спроса, цен и денежной массы. Банковские ставки выросли, условия предоставления кредитов ужесточились, эпоха длинных дешевых денег кончилась. Сегодня деньги короткие, дорогие и выдаются на жестких условиях. И к этому надо привыкнуть».
С ним согласен заместитель управляющего КМБ-банка Евгений Зайцев, который подчеркнул, что современные условия характеризуются более жесткими требованиями и всесторонним анализом финансовой отчетности клиента, залогового имущества, платежной дисциплины. Вместе с тем Евгений Зайцев отметил, что КМБ банк сегодня использует гибкие схемы финансирования своих клиентов. В частности, по его словам, реальная альтернатива кредиту в оборотные средства, который по разным причинам может быть недоступен, - возвратный лизинг. По этой схеме клиент получает живые денежные средства, банк делает свой бизнес и зарабатывает на лизинговых платежах. Кроме того - это более простая процедура оформления лизинга по сравнению с получением кредита.
Более лаконично обрисовал текущую ситуацию на рынке начальник отдела проектного финансирования Уральского банка Сбербанка РФ Евгений Чернышев: «Большинство банков, несмотря на декларируемые возможности по кредитованию на длительный срок, работают в нише краткосрочного кредитования. Сроки кредитования в настоящее время не превышают одного года, чаще всего - полгода. Ставки кредитования также увеличились: в среднем с 14-16% до 20-25%».
Позиция Сбербанка
Вместе с тем, Евгений Чернышев рассказал, что непосредственно в самом Уральском банке Сбербанка РФ кредиты выдавать не прекратили. «Более того, государство поставило перед нами задачу ежемесячно на 2% увеличивать кредитный портфель», - отметил Евгений Чернышев. В структуре портфеля Уральского банка Сбербанка РФ на 1 января 2009 года на строительную отрасль приходится доля 17,28%, это второе место после металлургии (34,26%). Основными приоритетами банка на 2009 год в инвестиционном кредитовании по строительным проектам являются: проекты, реализуемые с господдержкой, предусматривающие выкуп жилья у застройщиков, проекты, инвестиционная фаза которых предполагает начало строительства не ранее 2-3 квартала 2010 года, при условии вложения собственных средств в сумме не менее 30% от стоимости проекта. Что касается условий инвестиционного кредитования, по словам банкира, срок - до 7 лет, средний уровень процентных ставок с учетом всех комиссий - 18-20% в рублях, 11-13% в долларах США, евро доля вложения собственных средств - не менее 30% обеспечение - залог имущественных активов, залог акций, поручительства учредителей. Еще одно условие, на котором сконцентрировал внимание Евгений Чернышев, - это переход на обслуживание Сбербанка РФ, в том числе и по другим банковским продуктам.
Несмотря на более жесткие условия, ряд девелоперов, работающих в Уральском регионе, продолжают тесно сотрудничать с банками. Правда, обычно это крупные федеральные игроки. «У нас налажены многолетние, деловые, партнерские отношения со Сбербанком РФ. Конечно, многим девелоперам получить кредит сейчас стало сложнее, но надежные, хорошо спланированные проекты всегда способны привлечь к себе финансирование. DVI Холдинг получает кредиты на реализацию проектов от Сбербанка РФ», - сообщил президент компании Вячеслав Каминский.
Альтернативы
Выбирая новые варианты привлечения денежных средств, уральские игроки рынка выделяют следующие возможные источники - государство, непрофильные компании и частные инвесторы.«Потенциальным инвестором могу назвать лишь государство, которое платежеспособно и готово при условии относительно низких цен покупать объекты недвижимости», - считает глава уральского филиала ИК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин. С ним согласен Игорь Суханов. «Инвестором выступит государство, которое будет покупать объекты по себестоимости для того, чтобы сохранить строительную отрасль, - считает он. - Многие строительные компании развивались, не обращая внимания на собственную эффективность, используя лоббирующие схемы. Возможно, государство будет покупать и такие компании». А Евгений Еремеев добавил, что государственные московские компании уже проявляют активный интерес к объектам на Урале.
Александр Засухин видит в качестве источников финансирования региональных проектов - средства федеральных, международных компаний и инвестиционных институтов. «Из-за отсутствия средств у местных девелоперских компаний на рынке Урала постепенно освобождается ниша нового и незавершенного строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости. Эту нишу готовы занять федеральные и международные игроки, которые сейчас обладают финансовыми ресурсами и хотят расширять свое присутствие на доходном уральском рынке недвижимости», - пояснил эксперт. По словам Олега Кудрявцева, большую активность уже проявляют на Урале федеральные инвестиционные компании, аффилированные с ФПГ и банковским сектором экономики, венчурные фонды, в меньшей степени иностранные компании. Евгений Еремеев также подтвердил, что наблюдает интерес московских и иностранных игроков к уральскому рынку земли, недвижимости, так как для них сейчас удачное время для захода в тот или иной регион по приемлемым ценам. Однако он отметил: «Пока дальше их заинтересованности ничего не сдвигается».
Не более чем интерес
Об этом сказала и Ксения Тенькова. «Мы наблюдаем со стороны иностранных компаний и столичных инвесторов лишь интерес к поведению рынка, к изменению предложения, - сообщила она. - Если к нам обращаются с запросом на подбор объекта/проекта для приобретения, то, как правило, он сопровождается комментарием: мы бы хотели приобрести недвижимость сейчас, но ожидаем значительных дисконтов от продавцов. Не редко брокерам ставят задачу предлагать для рассмотрения исключительно объекты, находящиеся в залоге».
Глава центра недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов объясняет это поведение выжидательной позицией. «Снижение цен произошло, тем более в валюте, и продолжается. Однако пока не ясны сроки позитивных изменений в плане платежеспособного спроса и со стороны арендаторов и со стороны покупателей товаров и услуг», - пояснил он. Сергей Бузунов уверен, что ставку следует делать на местных инвесторов, которые сейчас более активны, и желают сыграть на падающем рынке.
Главное требование таких инвесторов - объекты с дисконтом от 50%. «Основная задача купить по минимально возможной цене, а если есть долги, то лучше даром», - отметил Олег Кудрявцев. -Современный портрет инвестора - осторожный, скупой и дерзкий. При выборе проекта или объекта коммерческой недвижимости вопросы экономики осознанно отодвигаются на второй план, на первом плане эмоциональная оценка размера инвестиций в спектре кризиса». Управляющий партнер юридической компании «ЭНСО» Алексей Головченко называет таких потенциальных покупателей «псевдо» инвесторами. «В основном это компании, скупающие объекты, площадки, земли за бесценок. Это похоже на скупку «одежды с убитых», - заметил он. - Конечно, такой вариант нельзя осуждать - это хорошая возможность, пользуясь ситуацией, скупить самые ликвидные в будущем объекты за очень низкую стоимость».
Так, в конце февраля текущего года ИДК «АЛУР» (г. Москва) и УК «МОСТ» (г. Екатеринбург) публично заявили о намерениях за полцены скупать уральский недострой. Как сообщил Константин Васильев, в первую очередь, их интересуют готовые объекты коммерческой недвижимости, приносящие стабильный рентный доход, площадью от 10 тыс. кв. м. Среди условий - степень готовности не менее 70%, отсутствие долевой собственности. Самостоятельно завершив объекты, партнеры планируют заработать на этом бизнесе не менее 35% годовых.
Степень рисков
Так или иначе, игроки рынка уверены, что любые инвестиционные сделки в условиях кризиса несут немало рисков как для девелоперов, так и для потенциальных инвесторов. Как отметилруководитель отдела «Коммерческая практика» юридической компании «ЭНСО»Александр Тыкман, к правовым рискам можно отнести саму процедуру получения финансирования. «Имеется в виду управленческий учет - бухгалтерия, предоставляемая в банк вместо реальной, «белой», неоднократно заложенное имущество. В случае разногласий с заемщиком по тем или иным вопросам, наличии просрочек по платежам банк обязательно будет использовать ст. 176 Уголовного Кодекса РФ (лишение свободы до 5 лет) «Получение кредита путем предоставления банку или иному кредитору заведомо ложных сведений о хозяйственном положении либо финансовом состоянии заемщика», - говорит Тыкман.
Юрист Алексей Головченко указал на риски и в случае приобретения объектов: «Проводя для некоторых компаний детальный правовой аудит объекта, подлежащего приобретению, часто не рекомендуем приобретать. Очень высоки риски. Практически всегда необходимо понимать и оценивать предысторию объекта для инвестиций. Например, насколько добросовестен был застройщик, получивший права на строительство в результате тендера».
«Я как инвестор с опасением отношусь к рынку недвижимости и к операторам этого рынка, - отметил Константин Селянин. - Недвижимость - один из немногих секторов экономики, который жил и продолжает жить по каким-то своим внутренним законам, которые разительно отличаются от того, что есть в экономике вообще. К примеру, этот сектор чрезвычайно дружен в плане эффективности лоббирования своих интересов. Это сектор, где много искусственно созванных мифов, например, что вложения в недвижимость чрезвычайно надежны и недвижимость будет бесконечно расти в цене. Рынок абсолютно не прозрачен с точки зрения финансирования объектов, с точки зрения получения и распределения прибыли».
Олег Кудрявцев оценил текущую ситуацию в целом как рискованную с точки зрения развития рынка недвижимости. «Сегодня есть большая опасность прихода в отрасль не профессиональных инвесторов, действия которых будут мешать послекризисному восстановлению рынка коммерческой недвижимости», - уверен он. Отчасти и по этой причине ряд уральских девелоперов предпочитает опираться исключительно на собственные финансовые средства, если таковые удалось накопить за последние годы, когда девелопмент приносил сверхприбыли.


Возврат к списку