01.10.2007

Изменения в Земельном кодексе: плюсы и минусы

Источник: "Новости строительной индустрии", №10, 2006, "Недвижимость, № 45
Автор: Головченко А.В., генеральный директор

Почти два месяца прошло с момента вступления в силу закона о «дачной амнистии», однако вопросы о том, каким образом можно зарегистрировать свой земельный участок и постройки на нем, не утихают. Граждане, организации постоянно обращаются за консультациями, выяснением тех или иных спорных моментов. Решить все вопросы не удается, поскольку до сих пор в административных органах используется прежняя практика оформления и регистрации земельных участков, а новый механизм еще не отработан.


Юридическая компания «ЭНСО» специализируется в вопросах оформления прав на недвижимость, в том числе на землю, признания за гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, иные объекты недвижимости, узаконение самовольных отстроек и т.д.


Какие итоги в осуществлении данного закона можно подвести сегодня? Ситуацию, связанную с новой процедурой оформления прав граждан на землю и земельные участки, комментирует генеральный директор юридической компании «ЭНСО» Алексей Васильевич Головченко.


С 1 сентября 2006 г. вступил в силу Федеральный Закон о так называемой «дачной амнистии», призванный упростить порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Фактически закон был принят с целью значительного упрощения процедуры оформления в собственность прав на земельные участки и объекты недвижимости для граждан. Что же произошло в результате? Кого затронули данные изменения, и на какие правовые аспекты они повлияли:


Действие закона направлено только на те права и тех граждан, на имя которых выданы документы на землю. Если право на земельный участок перешло к гражданину в результате перехода права на строение (правоустанавливающие документы на землю выданы предыдущему владельцу жилого дома или иного здания или строения) упрощенный порядок применить будет нельзя. К тому же с 1 сентября 2006 года утратили силу п. 5 ст. 20 и п.3 ст. 21 Земельного Кодекса РФ, которые предусматривали право граждан, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения однократно бесплатно приобрести участок в собственность. Земельный кодекс РФ отменил предоставление земельных участков гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного владения с 30 сентября 2001 года, однако, помимо предоставления, указанные права могут возникнуть у гражданина в результате перехода права. В пункте 1 ст. 35 ЗК РФ говорится, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Получается, что если бывшему собственнику (продавцу, дарителю, наследодателю) здания, строения, сооружения земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, то это право переходит к новому собственнику (покупателю, наследнику, одаряемому) объекта недвижимости. До 1 сентября 2006 года такие физические лица обладали правом однократной бесплатной приватизации земельного участка, то на сегодняшний день единственной возможностью приобретения права собственности на земельный участок для собственника здания, строения сооружения, у которого отсутствуют выданные на его имя документы на землю, является выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Единственной возможностью выхода из сложившейся ситуации является обращение в суд.


Далее нужно обратить внимание на то, что большинство земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие ЗК РФ не поставлены на кадастровый учет. Это значит, что для регистрации права собственности на земельный участок необходима процедура межевания и постановки его на кадастровый учет. Однако, по закону если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании. Расхождение в площадях до введения в действие закона могло повлечь отказ в постановке участка на кадастровый учет.


Немаловажное значение имеют изменения, касающиеся самовольных строений. Статьей 2 закона внесены изменения в Гражданский Кодекс РФ. Утратил силу абзац первый п. 3 ст. 222 ГК РФ. Утратившая силу норма предусматривала порядок признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившем строительство на не принадлежащем ему земельном участке, при условии последующего отведения данного участка уполномоченным органом под данную постройку. Как происходило на практике? Чтобы признать право, лицо обращалось в суд и представляло письмо из Администрации города Екатеринбурга о том, что администрация не возражает против узаконения самовольной постройки и земельный участок будет в последующем предоставлен данному лицу. С 1 сентября 2006 года такая возможность утрачена. Признать право собственности на самовольную постройку не имея прав на земельный участок, на котором возведена постройка, в настоящее время невозможно.


Наиболее часто задаваемый вопрос, волнующий многих граждан, заключается в том, какие именно земельные участки затрагивает новый закон. Стоит подчеркнуть, что речь идет только о земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Если такой участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 сентября 2001 года) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то гражданин может зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в Федеральной регистрационной службе. Для государственной регистрации гражданин предоставляет документ о предоставлении земельного участка и кадастровый план земельного участка. Документом о предоставлении может быть акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина земельного участка (для земельных участков предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства) или иной документ.

Возврат к списку