24.03.2016

Банк, кредит, залог, закон. Откуда "растут ноги" у последних изменений законодательства

Реклама пива в период проведения ЧМ по футболу

В нынешний кризис количество просрочек выплат по  кредитам, обеспеченным залогом, увеличилось. По данным Федеральной службы судебных приставов за 2015 год с торгов было продано в 20 раз больше залоговой недвижимости, чем за 2014 год. О показателях нынешнего года говорить рано, но есть основания полагать, что такая тенденция сохранится. По данным Центробанка РФ, по состоянию на 1 февраля 2016 г. общая сумма просроченной задолженности на рынке, например, жилищного кредитования составляет более 68 млрд рублей.

Однако юридические лица традиционно являются гораздо более закредитованными и залогов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, гораздо больше, чем залогов жилой недвижимости. Ситуация осложняется тем, что часто юрлица закредитованы даже не на 100%, а на все 200%: пытаясь выжить в сложных финансовых условиях, многие умудряются оформлять кредиты, перезакладывая имущество по несколько раз. И в случае потери финансовой стабильности весь этот «карточный домик» рушится.

Опыт, вынесенный банками из кризиса 2008 года, позволил им основательно подготовиться к кризису нынешнему и пролоббировать существенное полезные для себя изменения в законодательстве. Так, новая редакция закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сделала возможной внесудебную реализацию залогового имущества – если это предусмотрено ипотечным договором. Более того, залоговый кредитор – банк – теперь может самостоятельно определять: погашать просроченный долг за счет заложенного имущества, оставив его себе или реализовав, либо подать заявление о банкротстве должника. Однако здесь есть свои нюансы: в случае обращения взыскания на залог  реализовывать его, как и содержать с момента обращения взыскания и до момента реализации, надо будет самостоятельно, за свой счет. В случае же погашения долгов через процедуру банкротства должника содержание и реализация залога будут осуществляться в рамках конкурсного производства за счет должника.

Здесь надо учитывать, что закон «О несостоятельности (банкротстве)» тоже был существенно доработан. Залоговый кредитор получил право первоочередного удовлетворения своих требований из стоимости реализованного заложенного имущества на сумму не менее 70%, а если кредитор – кредитная организация – не менее 80%. Иначе говоря, в случае банкротства должника банк, независимо от очередности погашения требований кредиторов, первым получает указанный процент от реализованного имущества.

Следствием этих законодательных нововведений стало растущее количество банкротств юрлиц: по некоторым данным, их прирост в 2015 году по сравнению с 2014 годом - 15-20%. И теперь понятно почему - банкротить должника, даже если его обязательства обеспечены залогом, банкам гораздо выгоднее.

Очевидно, что затягивать с решением вопроса по просроченному кредиту, когда появились реально действенные инструменты и возможности для его эффективного принудительного погашения, банкам невыгодно. Здесь надо иметь ввиду и те условия, в которые поставлены сами банки.

В России действуют условия об обязательном резервировании денежных средств по кредитам. Выдавая кредит юрлицу на срок менее 3х лет, банк должен аналогичную сумму зарезервировать в Центробанке на случай невыплаты кредита. Понятно, что в случае просрочки по такому кредиту зарезервированные деньги покрывают только основной долг, на эти деньги никакие проценты для банка не начисляются.  Поэтому банкам невыгодно надолго затягивать решение вопроса по проштрафившемуся должнику. Деньги нужно либо возвращать из резерва, либо взыскивать с должника, реализуя залог.

По долгим кредитам (свыше трех лет) возможности обратиться к резерву у банков нет. Кредитная организация в этом случае может рассчитывать только на платежеспособность заемщика и на заложенное им имущество. И в случае просрочки по такому кредиту банк не менее заинтересован в оперативном разрешении ситуации.

В прошлый кризис многие банки дискредитировали всю банковскую деятельность тем, что создавали так называемые спецподразделения по «натуральному отъему» заложенного имущества у должников. При этом не всегда действовали законными методами. На сегодняшний день информации о подобных прецедентах нет. В сложившейся ситуации в них просто нет нужды: измененное законодательство позволяет решать вопросы с залогами и должниками легитимно.

Если банк решает не банкротить должника, а погашать долги, обратив взыскание на заложенное имущество, возникает вопрос с его реализацией и содержанием до момента реализации. Очевидно, что в условиях кризиса найти покупателя на реализуемое заложенное имущество не так-то просто. По этой причине в прошлый кризис банки создавали дочерние структуры для управления заложенными активами должников, чтобы извлекать из них прибыль, пока они остаются у банка. Но опыт прошлых лет показал несостоятельность такого подхода. Эффективное управление различными заложенными активами по сути требует освоения отдельных, самых разных направлений в бизнесе, со своими особенностями и нюансами. И построение этого по сути непрофильного бизнеса от банка требовало серьезных денежных вливаний, временных и репутационных затрат, что в итоге оказывалось для банкиров совсем нерентабельно.

Поэтому в этот кризис банки действуют несколько иначе. Они либо стараются поскорее реализовать заложенные активы, либо отдают их под процент в доверительное управление компаниям, которые специализируются на соответствующем бизнесе.

Есть и другие новые тенденции, связанные с заложенными активами и банковской деятельностью. Пожалуй, главная из них – усиление контроля Центробанка за тем, кому и под залог чего банки выдают кредиты.

С большой долей вероятности в ближайшее время на законодательном уровне Центральный Банк России получит полномочия, позволяющие ему самостоятельно оценивать предметы залога и на местах проверять фактическое наличие предмета залога. Такая инициатива впервые была озвучена еще год назад. На сегодняшний день поправки в законы «О Центральном банке» и «О банках и банковской деятельности» прошли необходимые согласования в профильных министерствах и будут рассмотрены на ближайшем заседании Госдумы.

Если изменения будут приняты, заключения финансового регулятора об оценочной стоимости залогов для кредитных учреждений станут авторитетными. То есть, принимая решение о выдаче кредита, банки будут руководствоваться оценкой Центробанка РФ. Если она будет не совпадать с мнением сторонних оценщиков, закон предусматривает проведение дополнительных проверок.

Кроме того, банки должны будут всячески способствовать ЦБ РФ в проверке фактического наличия предмета залога. Причем, заочно – передавая Центробанку все необходимые документы о залоговом имуществе; или очно – выезжая по адресу нахождения залога.

Эта инициатива призвана сократить количество мошеннических схем, связанных с оформлением займов, т.к. на рынке кредитования существуют схемы получения кредитов по фиктивным залогам или залогам с неоправданно завышенной оценочной стоимостью.

Впрочем, представители ЦБ РФ такое решение объясняют еще и недоверием к самим кредитно-финансовым учреждениям. Во многих банках, которые недавно лишились лицензий, были выявлены факты завышения оценочной стоимости залогов и, как следствие, фальсификация в расчетах резервов.

Статья подготовлена управляющим партнером ГК ЭНСО, главой комитета по ОРВ регионального отделения "Деловой России" Алексеем Головченко.

------------------------------------------

Узнать больше о том, как успешно выстроить отношения своего бизнеса и власти