1 Октября 2007

Договор участия в долевом строительстве

Источник: Журнал "Недвижимость" № 21 2007 г.

Автор: Коробейников Н.А., юрист подотдела судебного представительства.

Договор участия в долевом строительстве был введен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Закон действует с 01.04.2005 года. Появление подобного договора обусловлено, прежде всего, экономическими причинами: застройщики нуждаются в инвестициях, а вложения в будущее строительство гораздо более эффективны экономически, чем вложения в уже существующие объекты, несмотря на высокие риски. При этом до 01.04.2005 г. совершенные гражданами сделки, направленные на приобретение квартиры в не существующем на момент заключения договора доме оформлялись самыми различными договорами (договор бытового подряда,  предварительный договор купли-продажи). Юридическая сложность состояла, прежде всего, в том, что подобные договоры касались несуществующих объектов и на практике возникало много сложностей на этапе регистрации дольщиками своих прав, не говоря уже о многочисленных случаях мошенничества со стороны застройщиков. 

В настоящее время договор долевого участия в строительстве является наиболее предпочтительной правовой формой вложения денежных средств в новое строительство.

Юридическое понятие договора участия в долевом строительстве содержится в вышеназванном законе. По данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства, дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  При заключении договора долевого участия в строительстве дольщику необходимо иметь в виду, что в договоре обязательно должны содержаться следующие условия: 
 1) Определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику объект определяется на основании проектной  документации и представляет собой выкопировку из поэтажного план строящегося жилого дома, на которой указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику. Часто проект жилого дома позволяет определить непосредственно номер квартиры, что также может быть указано. 
 2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Срок может быть установлен как окончание квартала либо точным указанием на календарную дату. Следует иметь ввиду, что за просрочку с застройщика может быть взыскана неустойка, которая в зависимости от периода просрочки может составить порядка 30-50 тысяч рублей.

 3)  Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Здесь должен быть указан график платежей: периодичность, суммы, подлежащие внесению дольщиком ежемесячно.

4)  Гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливается строительными нормами и правилами, техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами. Если объект долевого строительства имеет недостатки, вызванные некачественным выполнением строительных работ застройщиком, дольщик имеет право требовать их безвозмездного устранения. 

Обязательства застройщика перед дольщиками должны быть обеспечены поручительством. В этом случае застройщик обязан представить такой договор. Если застройщик не заключил договор поручительства, его обязательства обеспечиваются залогом. В залоге у дольщиков до момента регистрации их прав на квартиру находятся соответствующее право застройщика на земельный участок, выделенный под строительство, а также сам объект строительства. При этом залог возникает в силу закона и наличие какого-либо отдельного письменного договора не требуется. 

Перед подписанием договора долевого участия в строительстве будущему дольщику обязательно необходимо ознакомиться с проектной декларацией. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. В ней, в том числе, должны содержаться (на это следует обратить особое внимание) правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок под строительство, техническая документация на строящийся жилой дом и разрешение на строительство. Если застройщик по любым, даже самым уважительным причинам отказывается предоставить Вам проектную декларацию, то это в первую очередь свидетельствует в его недобросовестности. 

Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В связи  с этим желательно никаких денежных средств по данному договору до его регистрации не передавать. 

Изменить договор долевого участия возможно в любой момент по соглашению сторон. Изменения, вносимые сторонами в договор, также подлежат государственной регистрации. Увеличивать цену квартиры застройщик не имеет права, если только такая возможность не была предусмотрена в самом договоре на момент его заключения. Как правило, застройщики предусматривают наличие определенных коэффициентов, с учетом которых цена договора может корректироваться. 

Расторгнуть договор долевого участия в строительстве дольщик имеет право в следующих случаях: 


 1)  неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. В этом случае дольщик имеет право назначить новые сроки либо отказаться от договора

 2) неисполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков в возведенном объекте долевого строительства 

 3)  существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства

 4)  нарушения застройщиком обязанности по обеспечению его обязанностей перед дольщиком поручительством.

Дольщикам также следует иметь ввиду, что договор может быть расторгнут и по инициативе застройщика в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, то есть нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца. 

  При расторжении договора застройщик обязан возвратить дольщику выплаченные последним в счет цены договора  денежные средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Если в течение соответствующего установленного срока дольщик  не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

  Расторгается договор путем направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления.

  Важно понимать, что предметом договора долевого участия в строительстве не является строящаяся квартира. Квартира на момент действия договора еще не существует как объект права. Поэтому продать квартиру в строящемся доме нельзя. Предмет договора для дольщика в общем виде можно охарактеризовать как состоящий из двух компонентов: 


  1)  Право требовать передачи построенной квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

  2)  Обязанность уплатить цену договора.


 Соответственно, эти права и обязанности дольщик  может переуступить другому лицу. С момента регистрации внесения изменений в договор уже новый дольщик приобретает право требовать от застройщика передачи квартиры, но одновременно он становится обязанным выплатить оставшуюся часть стоимости строящейся квартиры. 

  Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве, наряду со справкой о полной выплате цены договора и актом приема-передачи жилого помещения являются основными документами, на основании которых производится регистрация права собственности дольщика на построенную квартиру. 

  Таким образом, для граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия, заключение договора долевого участие в строительстве является наиболее оптимальной формой вложения своих средств. Все ведущие застройщики работают посредством данного договора. По сравнению с иными видами договоров он  предусматривает наибольшее количество гарантий для дольщика. И, конечно, ни в коем случае не следует завязывать отношения с организациями, которые предлагают оформить отношения договорами о совместной деятельности. По практике специалистов Юридической компании «ЭНСО» это один из наиболее распространенных способов мошенничества в строительной сфере.


Возврат к списку