01.10.2007

Доступное жилье: проектирование и строительство.

Доступное жилье: проектирование и строительство.


Источник: Журнал "Недвижимость" № 20 2007 г.
Автор: Ткачев И.О., юрист подотдела судебного представительства юридического отдела.
Национальные проекты набирают ход. Они уже давно стали одним из наиболее приоритетных направлений развития современного Российского общества. В процессе их реализации задействованы колоссальные материальные и человеческие ресурсы. Наиболее показательным в этом отношении является проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В этом проекте активно задействованы организации самых различных отраслей экономики. Это, прежде всего, строительные предприятия, производители строительных материалов, финансовые учреждения, проектные организации. Вместе с тем, детальный анализ ситуации позволяет прийти к выводу о том, что роль юридических компаний в ходе реализации проекта «Доступное жилье» явно и необоснованно занижена.


Впрочем, ради справедливости, следует заметить, что рынок юридических услуг оказался не совсем готов к удовлетворению потребностей участников проекта. Предложение до настоящего времени явно уступает ажиотажному спросу. Однако многие юридические компании уже сегодня готовы предложить застройщикам богатый перечень услуг, связанных с юридическим сопровождением их профильной деятельности.


К числу таких услуг, прежде всего, относится оформление земельных участков, отдельные процедуры которого мы и рассмотрим в дальнейшем.


Оформление землеотвода один из ключевых этапов строительства. От успешности решения данного вопроса порою зависит судьба инвестиционного проекта. Вот почему крупные компании, даже имея собственные юридические отделы, в таких случаях предпочитают обращаться к сторонним организациям, специализирующимся на оказании услуг подобного профиля.


С введением в действие Земельного кодекса РФ, порядок предоставления земельных участков для целей строительства претерпел значительные изменения. Основной формой организации предоставления земельных участков являются публичные торги. Порядок их проведения четко регламентирован законом. Однако в связи с уже отмеченным нами ажиотажным спросом на землю, конкурентная борьба за получение участка на торгах все более и более обостряется. Это, учитывая ограниченность предложения, в силу действия экономических законов приводит к повышению цены предоставляемых под жилищное строительство земельных участков. Цена землеотвода, в конечном счете, включается в цену построенной недвижимости, что, безусловно, идет в разрез с целями проекта.


В таких условиях очевидно, что эффективное и экономичное решение земельного вопроса приведет не только к снижению затрат застройщика, но и соответственно к уменьшению стоимости возводимого жилья. На мой взгляд, существует два возможных варианта решения обозначенной выше проблемы.


Прежде всего, это приобретение прав на уже сформированные и находящиеся в гражданском обороте земельные участки. На сегодняшний день уже получила определенное распространение практика приобретения крупными застройщиками земель в составе садоводческих и дачных объединений, а также земель, занятых индивидуальными жилыми строениями. Расходы застройщика в таких случаях, даже с учетом всех тех выплат, которые по закону положено произвести собственникам выкупаемых объектов недвижимости, оказываются меньшими по сравнению с теми, которые он бы понес при получении аналогичного по характеристикам земельного участка на публичных торгах. Развитию данной схемы способствует также тот фактор, что многие землепользователи (прежде всего, это касается собственников индивидуальных жилых домов, поскольку садоводы и дачники в ходе земельной реформы начала девяностых годов прошлого столетия, как правило, все же получили свидетельства о праве собственности на земельные участки) до настоящего времени не оформили права собственности на земельные участки, что в значительной степени снижает размер выкупа.


Вместе с тем, описанная выше схема, все-таки, имеет ряд недостатков. Прежде всего, это касается расположения земельных участков, которые могут быть выкуплены у частных лиц. В существующей застройке города индивидуальные жилые строения (не говоря уже про садовые и дачные объединения граждан) на сегодняшний день остались в далеко не самых рентабельных для застройщика районах. Кроме того, следует учитывать, что описанный выше вариант приобретения прав на земельные участки, предназначенные для многоэтажной жилой застройки, предусматривает возможность лишь их покупки, что для застройщика не всегда экономически целесообразно. Также следует учитывать, что после скупки земель в составе дачного или садового объединения в дальнейшем вполне вероятно потребуется вносить изменения в разрешенное использование приобретенной земли, чтобы ее можно было использовать для целей многоэтажной жилой застройки.


В связи с этим, если такие участки и выкупаются застройщиками, то, как правило, позднее на них размещаются коттеджные поселки или промышленные здания и сооружения.


В таких условиях, на мой взгляд, застройщикам следует обратить свое внимание на такой достаточно новый институт земельного и градостроительного права, как развитие застроенной территории. В соответствии с изменениями, внесенными в Земельный и Градостроительный кодексы в ноябре 2006 года, развитие застроенной территории может осуществляться на основании соответствующего договора. Такой договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право его заключения. Соответствующий аукцион проводится на основании решения о развитии застроенной территории. При этом, в решении точно определяется местоположение и площадь земельного участка, подлежащего развитию. В соответствии с действующим законодательством, для принятия решения о развитии застроенной территории важно, чтобы на ней находились многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, а также дома, снос или реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. Кроме того, на подлежащей развитию территории могут быть расположены иные капитальные строения, вид разрешенного использования или предельные параметры которых не соответствуют принятому градостроительному регламенту. Нахождение на территории земельного участка иных объектов капитального строительства, исключает возможность предоставления этого участка в целях развития застроенной территории. После заключения договора о развитии застроенной территории соответствующий земельный участок предоставляется без проведения дополнительных торгов бесплатно в собственность или в аренду, причем размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.


Можно сказать, что данный порядок, по своей сути, предполагает обновление жилого фонда путем возведения на месте ветхих многоквартирных жилых домов современного жилья. На мой взгляд, экономическая выгода застройщика при избрании данного варианта решения земельного вопроса будет обусловлена следующим. Во-первых, порядок предоставления земельных участков для развития застроенной территории хотя и предполагает наличие конкурсной процедуры, но в силу своей новизны вряд ли на первоначальном этапе привлечет большое количество потенциальных инвесторов. В связи с этим, в силу всем известных экономических закономерностей, цена права на заключение договора о развитии застроенной территории не должна быть столь значительной (прежде всего, по сравнению с ценой земельных участков, предоставляемых в настоящее время в собственность или в аренду на открытых аукционах). Во-вторых, следует учитывать, что жилой фонд в крупных городах (которые прежде сего привлекают инвестора) достаточно изношен. Причем, учитывая, что развитие городской инфраструктуры, как правило, происходит, от центра к окраинам, участки для развития застроенной территории могут располагаться в достаточно рентабельных в экономическом смысле районах. В-третьих, поскольку развитие застроенной территории предполагает наличие жилых домов, подлежащих сносу в силу аварийного или ветхого состояния, стоимость жилья в таких домах вряд ли является высокой, что, безусловно, снижает затраты застройщика при его выкупе.


Вместе с тем, следует отметить, что развитие застроенной территории предполагает наличие градостроительных регламентов и правил зонирования и застройки, которые до настоящего момента во многих населенных пунктах отсутствуют. Однако, постепенно данный институт, как кажется, наберет свои обороты.


В заключении, хотелось бы отметить, что какой бы механизм оформления земли в итоге ни предпочел застройщик, ему придется столкнуться с целым рядом проблем, требующих грамотного юридического решения.