01.01.2008

Новое в законодательстве о строительстве в 2007 году: итоги и перспективы.

Источник: Журнал "Недвижимость" № 2 2008 г.


Уходящий год был богат как на законодательные инициативы в сфере строительства, так и на реализованные проекты. Год начался с внесения ряда существенных поправок в Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты, направленные на уточнение контрольных и надзорных полномочий государственных органов в области строительной деятельности, на стимулирование жилищного строительства, в том числе на упрощение процедуры предоставления для этой цели земельных участков.


Так, например Земельным кодексом РФ расширен перечень случаев предоставления участков в безвозмездное срочное пользование – теперь находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут предоставляться лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое за счет бюджетных средств на основе заказа на выполнение работ для государственных или муниципальных нужд, на весь срок строительства. Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства в целях развития застроенной территории предоставляется без проведения торгов. По выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, указанный земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы при этом определяется в размере земельного налога, установленного законодательством.


В случаях, когда на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предоставленном в аренду для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), построенный объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с даты предоставления участка в аренду, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога.


Также уточнены положения Земельного кодекса РФ о том, что предоставление государственных или муниципальных земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах, а для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов указанные участки передаются в аренду в соответствии с тем, что до 1 марта 2007 г. государственный или муниципальный земельный участок предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае если процедуры по выбору земельного участка для строительства частично или полностью выполнены, но до 1 октября 2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.


Органам государственной власти субъектов РФ переданы полномочия Российской Федерации по организации и проведению государственной экспертизы результатов инженерных изысканий. Дополнен перечень объектов, в отношении которых государственную экспертизу результатов инженерных изысканий и государственную экспертизу проектной документации вправе проводить только федеральные органы. К ним отнесены объекты, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ, в исключительной экономической зоне, на континентальном шельфе, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, и объекты культурного наследия федерального значения. Проектная документация объектов, расположенных в исключительной экономической зоне, на континентальном шельфе, во внутренних морских водах и в территориальном море, подлежит также государственной экологической экспертизе.


Установлен подробный перечень "особо опасных, технически сложных и уникальных объектов", организация и осуществление государственных экспертиз в отношении которых ранее были отнесены к ведению федеральных органов. К особо опасным и технически сложным объектам относятся, в частности, объекты использования атомной энергии, гидротехнические сооружения первого и второго классов, объекты космической инфраструктуры, аэропорты, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта и т.д. К уникальным объектам отнесены объекты, имеющие определенные Законом конструктивные особенности (например, объекты, высота которых составляет более чем 100 метров).


Контроль за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности теперь будет осуществляться органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Введена норма, установившая передачу органам государственной власти субъектов РФ полномочий в области контроля за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности органами местного самоуправления. При этом контрольные полномочия, полномочия в области государственной экспертизы проектов документов территориального планирования, государственной экспертизы проектной документации и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий могут быть временно изъяты у субъекта РФ в случае их ненадлежащего исполнения.


Значительно увеличены размеры административных штрафов за нарушения в области строительной деятельности и внесены соответствующие изменения в КоАП.


Градостроительный кодекс РФ дополнен статьями, регулирующими развитие застроенных территорий, т.е. комплексную перестройку квартала или микрорайона. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по его инициативе или инициативе органа государственной власти субъекта РФ, физических или юридических лиц, если на такой территории расположены объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту. Договор о развитии застроенной территории заключается с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор. Регламентировано содержание договора о развитии застроенной территории, а также порядок организации и проведения аукциона на право заключить такой договор.


Эти поправки нацелены на снятие административных барьеров в строительстве и увеличение объемов жилья. Вместо десятка экспертиз проектной документации на строительство (как жилищного, так и других объектов) и различных видов государственного надзора за строительством вводится единая государственная экспертиза и единый государственный строительный надзор.


Принят новый закон «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулирующий отношения, возникающие в связи с проектированием, строительством, реконструкцией, капитальным строительством, ремонтом, содержанием автомобильных дорог в РФ и их использованием, в том числе на платной основе. В законе определены полномочия РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в области автомобильных дорог и дорожной деятельности, урегулирован вопрос, касающийся выдачи разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт автомобильных дорог. Использование автомобильных дорог на платной основе допускается только в случае нового строительства или реконструкции существующих дорог. В границах населенных пунктов допускается только новое строительство платных автомобильных дорог.


В закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» внесены изменения в части возможности размещения заказа на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту искусственных сооружений, входящих в состав автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, путем проведения конкурса или аукциона.


Принят закон «О саморегулируемых организациях», проект которого разрабатывался с участием Ассоциации строителей России и Комитетом Госдумы РФ по собственности в связи с решением об отмене лицензирования строительной деятельности. Закон определяет понятие саморегулируемой организации, ее функции и полномочия. Закон позволяет устанавливать особенности участия СРО в градостроительной деятельности субъектов РФ. В то же время отсутствует четкое определение полномочий СРО по осуществлению технического регулирования, а также по организации и проведению негосударственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства. Кроме того, закон нечетко определяет меры по обеспечению имущественной ответственности членов СРО в части обязательного страхования ответственности своей профессиональной деятельности и формирования компенсационного фонда.


Принят Закон о государственном кадастре недвижимости, направленный на пересмотр сложившейся в России системы учета объектов недвижимого имущества.


Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Вместо технического учета зданий, строений, сооружений и государственного кадастрового учета земельных участков предполагается ввести единый кадастровый учет всех объектов недвижимости, осуществляемый специально уполномоченным органом посредством внесения необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости. В качестве объектов кадастрового учета предлагается рассматривать земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.


Положения закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. Положения закона применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.


Закон возлагает функции по индивидуализации объектов кадастрового учета на кадастровых инженеров. При этом внесение данных в государственный кадастр недвижимости, на основании подготовленных кадастровыми инженерами документов, предполагается органом кадастрового учета.


Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в порядке, установленном Конституцией РФ и Законом «О Правительстве РФ». Если иное не установлено Правительством, то полномочия органа кадастрового учета вправе осуществлять подведомственные ему государственные учреждения.


Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и /или/ электронных носителях. При несоответствии между сведениями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.


Закон должен вступить в силу с 1 марта 2008 г., за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки.


Кроме того в уходящем году подготовлен целый ряд законопроектов в сфере строительства.


В государственной Думе рассматривается законопроект, вводящий депозитарный учет прав на ипотечные ценные бумаги и предусматривающий внесение поправок в три федеральных закона: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным). Целью законопроекта является повышение юридической безопасности и сокращение времени на передачу крупных «пулов» закладных, а также рисков и издержек для банков.


В отношении депозитарного учета прав на закладные законопроектом предусматривается принцип добровольности, в соответствии с которым залогодатель при составлении закладной может указать, что права на нее подлежат обязательному учету в депозитарии, отметил источник. Законопроект также дает право владельцу закладной сделать на ней передаточную запись о передаче ее на депозитарный учет.


ГД рассмотрен законопроект о внесении изменений в отдельные законодательные акты в части замены лицензирования строительной деятельности, которым в частности предусматривается отмена с 1 января 2009 года лицензирования таких видов строительной деятельности, как проектирование зданий и сооружений, строительство зданий и сооружений и инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений, которое заменяется ответственностью саморегулируемых организаций, членами которых согласно концепции законопроекта в обязательном порядке должны быть организации — субъекты строительной деятельности: юридические лица и индивидуальные предприниматели. Помимо лицензирования в действующем законодательстве существуют еще семь видов контроля этой деятельности.


Также в Госдуму внесен проект Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым среди прочего предполагается введение обязательного страхования ответственности застройщиков и банков. Согласно законопроекту, долевое строительство осуществляется на основании трехстороннего договора. Его стороны — застройщик, банк и дольщик. Последний реализует свое право на приобретение недвижимости, сданной в эксплуатацию, путем внесения денег на банковский депозит во время рекламной кампании предстоящего строительства. Предлагается возложить солидарную ответственность за строительство и передачу объекта недвижимости дольщику на гаранта, которым выступает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, и гаранта-банка. К участникам долевого строительства отнесены также банки, застройщики и страховщики, выбираемые по конкурсу.


В соответствии с законопроектом, застройщики и банки обязаны приобретать полисы страхования гражданской ответственности. К страховым случаям проект относит возникновение недостатков объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока, неисполнение либо просрочку исполнения обязательств по передаче недвижимости дольщику, неисполнение обязанности банка по возврату денег дольщику. Правила и тарифы в этом виде страхования устанавливает Правительство.


Подготовлен законопроект, предусматривающий создание государственной строительной корпорации, которая занималась бы основными вопросами строительного рынка. По замыслу разработчиков, государственная строительная корпорация наняла бы в подряд строительные организации, которые строили бы жилье для предоставления его потом стоящим в очереди на получение квартир, а также жилье, которое будет потом предоставляться гражданам на условиях социального найма.


Государственная строительная корпорация должна взять в свое ведение вопрос юридического оформления и выделение участков земли под строительство жилья и вопрос о выдачи заключений на предмет готовности жилого дома к сдаче.


В Госдуму внесен законопроект о строительных сберегательных кассах, предлагающий  использование жилищных накоплений граждан, а именно систему сбережений граждан на цели улучшения жилищных условий (систему стройсбережений) как способ эффективного решения жилищных вопросов.


Законопроект предполагает создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций, надзор за деятельностью которых будет осуществляться Банком России.


Вкладчик строительной сберкассы будет заключать с банком договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (строительных сберегательных взносов). Когда накопленная сумма составит 30—50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Период ожидания вкладчика может составить от двух до шести месяцев. Положительное решение будет зависеть и от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги (достаточность объема распределяемой массы).


Кредиты, предоставляемые стройсберкассами, будут выдаваться на срок, как правило, от 7 до 15 лет. Процентные ставки по кредитам, как ожидается, составят не более 3% годовых.


Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, законопроект предусматривает господдержку стройсберкасс за счет средств федерального бюджета. Господдержка заключается в начислении премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада.


В заключение хотелось бы пожелать, чтобы и в наступающем году деятельность законодателей и правоприменителей была нацелена на эффективное и своевременное решение задач в сфере строительства.