01.04.2008

Пошаговая стратегия оформления перепланировки

Источник: Еженедельный журнал "Недвижимость"
Автор: Виктория Кияйкина. Эксперт: Руководитель отдела "Судебное представительство" Антон Болотов

   Вне зависимости от того, задумано ли скромное переустройство или масштабное преобразование интерьера, по закону собственник жилья обязан в установленном порядке получить разрешение на перепланировку и оформить ее соответствующим образом. Алгоритм действий при этом зависит, прежде всего, от того, совершилась ли уже «революция пространства» или она только планируется. В первом случае процедура будет носить название согласование, во втором юристы говорят об узаконении.

      По пути согласования
   Перед тем, как подвергнуть перепланировке внутреннее пространство своего жилища, необходимо посоветоваться со специалистом-архитектором. Ведь претворение в жизнь некоторых дизайнерских фантазий может противоречить строительным нормам, а это значит, что узаконить сделанные изменения будет очень сложно либо вообще невозможно.
   Жилищный кодекс обязывает получить необходимое разрешение заранее, да и для самого собственника этот путь позволит избежать многих трудностей. Антон Болотов, руководитель отдела «Судебное представительство» Юридической компании «ЭНСО», рисует схему последовательности действий по оформлению перепланировки следующим образом:
   &bull  подача заявления на согласование перепланировки и (или) переустройства объекта в ТСЖ, если таковое имеется
   &bull получение списка необходимых документов в районной службе заказчика (по месту нахождения помещения, подлежащего перепланировке) и уточнение вопроса о необходимости проекта и/или технического заключения для перепланировки и/или переустройства
   &bull заказ проекта перепланировки в организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности
   &bull сбор необходимых документов
   &bull подача заявления о согласовании перепланировки и/или переустройства в администрацию района города по месту нахождения объекта (служба заказчика)
   &bull получение акта о согласовании (несогласовании) перепланировки и/или переустройства
   &bull получение кадастрового паспорта и предоставление его в БТИ
   &bull получение документов из БТИ и представление их в ФРС.

      Список документов
   Остановимся более подробно на списке необходимых документов, которые придется подготовить для согласования. «Их перечень определяется исходя из сложности перепланировки, а также зависит от того, жилое или нежилое помещение подвергается изменениям», &mdash поясняет Антон Болотов. В базовый перечень эксперт включает следующие «бумаги»:
   &bull заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации
   &bull проект и/или техническое заключение для перепланировки и/или переустройства
   &bull заверенная копия лицензии проектной организации, выполнившей проект перепланировки и/или переустройства квартиры
   &bull документы, подтверждающие право собственности на помещение, или их нотариальные копии
   &bull акты на скрытые работы (при их наличии)
   &bull технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения
   &bull схематичный план помещения с изменениями в соответствии с проектируемой перепланировкой (в случае необходимости)
   &bull акт соглашения сторон с соседями (в случае необходимости)
   &bull согласие всех членов семьи нанимателя в письменной форме (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление данных документов наниматель переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма)
   &bull заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если оно само или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры
   &bull нотариальная доверенность для совершения  действий по перепланировке, если данные действия осуществляет не собственник
   &bull в ряде случаев требуется договор с проектной организацией, производившей перепланировку.
   Данный список документов определен Жилищным кодексом РФ (ст. 25). В нем также сказано, что уполномоченный орган не вправе требовать какие-либо «бумаги» сверх указанного перечня. Однако на практике в администрациях некоторых районов нашего города могут попросить дополнительно предоставить заключения эксплуатирующей организации и отдела государственного пожарного надзора, и это требование придется исполнить.
   «Если дом обслуживается управляющей компанией, то за получением заключения эксплуатирующей организации необходимо обращаться  в технический отдел, где, как правило, присутствуют специалисты, занимающиеся именно согласованием перепланировок, &mdash поясняет Екатерина Малиновская, ведущий юрист Юридической компании «Конус». &mdash В данном случае управляющая компания выступает от имени всех собственников помещений в доме и согласует возможность проведения перепланировки по представленному проекту с учетом прав остальных собственников помещений и жильцов.
   Когда перепланировка проводится в доме, в котором образовано товарищество собственников жилья, согласование осуществляется за подписью управляющего по доверенности либо председателя правления ТСЖ. Если перепланировка предусматривает какие-либо изменения общего имущества (внешних стен, лестничных клеток, лестниц, лоджий и т.п.), то руководство ТСЖ утвердит проект только с согласия всех собственников помещений, выраженного в протоколе общего собрания».

    Отметим, что, если вы решаете доверить согласование перепланировки специалисту, необходимо также составить доверенность на представление ваших интересов во всех необходимых органах по вопросу согласования, а также предоставить нотариально заверенные копии документов о праве собственности на помещение. «С посреднической организацией обязательно стоит заключать договор на оказание услуг по согласованию перепланировки (переустройства), чтобы иметь возможность контролировать выполнение работы и соблюдение сроков специалистами»,&mdash отмечает Екатерина Малиновская.

      Кто сделает проект?
   «Следует серьезно отнестись к выбору проектной организации, так как от проекта и его грамотности в значительной степени зависит срок оформления перепланировки», &mdash говорит Антон Болотов.
   Проект будущей перепланировки должен выполняться специализированной фирмой, имеющей лицензию на выполнение проектов в области как общестроительных работ, так и обустройства инженерных сетей, если предполагается переустройство.
   При желании можно обратиться не в проектную организацию, а к «свободному» архитектору-«одиночке», зарегистрированному в качестве ИП и имеющему вышеупомянутую лицензию. В любом случае не лишним будет ознакомиться с отзывами клиентов, пользовавшихся услугами специалиста ранее.
   Екатерина Малиновская при работе с проектантом рекомендует обращать внимание на следующие нюансы: «Проект, выполненный по вашему заданию или эскизу, должен обязательно содержать указание на то, что подобное изменение помещения соответствует СНиПам, СанПиНам, Жилищному кодексу РФ, не нарушает права других жильцов в доме. К проекту также в обязательном порядке прилагается копия лицензии организации, заверенная печатью и подписью руководителя, с указанием перечня разрешенных видов деятельности. Действие лицензии можно без труда проверить с помощью Интернета &mdash в реестре, который открыт для общего пользования на сайте Росстроя».

      Хождение по инстанциям
   Все вышеназванные документы подаются в орган, который принимает решения о согласовании перепланировки или переустройства. Данные полномочия лежат на администрациях районов (подразделения администраций &mdash УЖКХ районов). В них создается приемочная комиссия для проверки предоставленных документов на соответствие требованиям законодательства. Здесь же готовят заключение, на основании которого выносится постановление либо распоряжение главы администрации района о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. В случае положительного ответа в нем указываются сроки проведения работ и порядок их сдачи-приемки комиссии, оформления акта. Впоследствии на основании данных документов БТИ сможет внести изменения в технический паспорт помещения.
   По словам Екатерины Малиновской, согласования приходится ждать от двух недель (ускоренный вариант) до трех-четырех месяцев. Причем в администрациях некоторых районов, например Ленинского, услуги по оформлению перепланировки платные, их стоимость составляет около 1,5 тыс. рублей (при обычной «скорости»).
   Отметим, что после согласования будущей перепланировки или переустройства внести изменения в проект уже невозможно, и все работы необходимо проводить в строгом соответствии с проектом, чтобы избежать проблем при их сдаче муниципальной комиссии.

      Узаконение по факту
   Тем, кто планирует сначала «ломать», а потом узаконивать, стоит учесть, что подобное игнорирование «формальностей» может обернуться против них. Для собственников, допустивших самовольную перепланировку, предусмотрены штрафные санкции. Если же окажется, что сделанные изменения противоречат существующим законодательным и нормативным актам, сотрудник Жилинспекции, выявивший факт незаконной перепланировки, выдает предписание о возврате помещения в первоначальное состояние.
   Когда произведенная перепланировка не нарушает права и законные интересы других граждан, не создает угрозы для их жизни и здоровья, ее можно будет узаконить «по факту».
Перед тем, как направляться в суд, стоит обратиться с данным вопросом в администрацию района или УЖКХ района. Возможно, вам позволят согласовать произведенные изменения в обычном порядке, установленном на муниципальном уровне.
   Если «мирным» образом вопрос урегулировать не получилось, придется идти в суд по месту нахождения помещения. Там в общем исковом порядке следует подать заявление, ответчиком по которому выступает администрация города, о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.
   К нему прилагаются все документы, о которых говорилось выше, за некоторым исключением. Так, предоставляется технический паспорт помещения по фактической планировке с указанием площади и номеров самовольно перепланированных помещений. «Вместо проекта необходимо техническое заключение по факту произведенной реконструкции и результатам обследования технического состояния помещения. Оно выдается организацией, имеющей лицензию на такое обследование зданий и сооружений и их конструкций, а если выполнено переустройство &mdash на обследование инженерных коммуникаций», &mdash поясняет Екатерина Малиновская.
   Как отмечают эксперты, «судебный» путь узаконения совершенной перепланировки более короткий по времени, чем если бы вы действовали через администрацию района: в течение двух месяцев выдается решение, на основании которого вносятся изменения в техпаспорт БТИ.
    «В любом случае все действия следует совершать последовательно, как это преду-смотрено законодательством, поскольку согласовывать самовольную перепланировку гораздо сложнее, чем предстоящую. Неверные действия могут привести к тому, что процесс перерастет в судебную тяжбу», &mdash предупреждает Антон Болотов.
   В заключение стоит сказать, что на практике сроки согласования могут быть существенно увеличены. Это во многом зависит от организации работы и возможностей специалистов уполномоченных органов. Поэтому, если планируются какие-либо действия по отчуждению измененного помещения, собственнику следует озаботиться вопросом узаконения как можно раньше.