01.10.2007

Правовые последствия неисполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение

Источник: Журнал "УрФО: Строительство. ЖКХ" №2(20) февраль 2007 г
Автор: Ткачев И.О., юрист подотдела судебного представительства юридического отдела.

Одной из важнейших обязанностей, установленных действующим законодательством для лиц, проживающих в жилых помещениях, является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ). Как правило, такая обязанность возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение либо с момента заключения договора (социального, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения или аренды), по которому предоставлено жилое помещение. Отметим также, что в большинстве случаев, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, право собственности возникает с момента его регистрации в компетентном органе, которым на сегодняшний день является Федеральная регистрационная служба РФ, исключение составляют только случаи приобретения права собственности в порядке наследования, поскольку законом прямо предусмотрено, что наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия (смерти наследодателя). В случае, если жилое помещение предоставляется жилищным кооперативом, обязанность по внесению платы возникает у члена такого кооператива с момента фактического предоставления ему жилого помещения, если иное, конечно, не предусмотрено договором.


Вместе с тем, возложенная на пользователей жилых помещений обязанность исполняется далеко не всегда. В связи с этим, безусловно, актуальным является вопрос о тех последствиях, к которым может привести невнесение платы за жилое помещение.


Отметим, что в настоящее время законодатель дифференцировано подходит к решению данной проблемы. Правовые последствия неисполнения обязанности по внесению платы за жилье зависят от того, на каком титуле (установленном законом основании) гражданин или юридическое лицо занимает жилое помещение.


Так, если жилое помещение находится в собственности лица, оно будет обязано уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Примечательно, что увеличение данного размера пеней не допускается. Таким образом, сформулированное законодателем правило применяется следующим образом:


пени подлежит начислению на всю сумму, не уплаченную в срок, независимо от основания возникновения задолженности (плата за содержание жилья, плата за коммунальные услуги). Как правило, такой срок указывается в платежных документах
размер пеней фиксированный и составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ на день оплаты (а не образования задолженности!). В настоящий момент такая ставка составляет 10,5 %
пени подлежат начислению со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В том случае, если жилое помещение было предоставлено гражданину по договору социального найма, наряду с уплатой пени, такой гражданин может быть выселен из занимаемого жилья в связи с расторжением договора социального найма. Впервые возможность выселения из жилого помещения в связи с невнесением платы за него была предусмотрена еще Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15.5), однако касалась только невнесения платы за наем жилого помещения и его содержание. В настоящее время выселение допускается также в случае невнесения платы за коммунальные услуги. Такое возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом, исходя из текста закона, очевидно, что установленный срок (шесть месяцев и более) должен быть непрерывным. В том же случае, если данный срок прерывается хотя бы частичным погашением задолженности, основания для расторжения договора и выселения отсутствует.


При этом важно отметить, что выселение злостных неплательщиков в любом случае допустимо исключительно в судебном порядке. Истцом по требованиям о выселении в таком случае будет являться орган, осуществляющий полномочия собственника жилого фонда социального использования, из которого было предоставлено жилое помещение. К участию в деле в таких случаях обязательно привлечение прокурора.


В судебном заседании судом прежде всего исследуются вопросы, связанные с причинами возникновения задолженности. Суд отказывает в иске о выселении, если признает причины, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уважительными. На наш взгляд, к числу таких причин, следует отнести продолжительную болезнь, длительные задержки выплаты заработной платы. Не может быт признано уважительной причиной неиспользование жилого помещения.


Отметим, что в вязи с невнесением платы за жилое помещение, наниматель может быть выселен только с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Согласно части 1 статьи 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. В соответствии с частью 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.


Из этого следует, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены в другое жилое помещение 1) в домах государственного или муниципального жилищного фонда 2) на условиях договора социального найма 3) в черте того же населенного пункта, 4) пригодного для постоянного проживания, 5) соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека. При этом закон не устанавливает, что такое жилое помещение должно быть благоустроенным.


Таким образом, хотя это прямо и не указано в законе, в случае удовлетворения требований о выселении, суд обязан указать в решении то конкретное жилое помещение, в которое подлежит выселению наниматель и члены его семьи. Еще Постановлением Пленума Верховного Суда СССР № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» от 03 апреля 1987 года было определено, что, рассматривая дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения, суд должен истребовать доказательства, подтверждающие пригодность его для проживания, возможность поселения в предоставляемое помещение (п. 24). В противном случае решение суда подлежит отмене, а дело по выселению гражданина новому рассмотрению.


Аналогичным образом решается вопрос относительно поднанимателей жилого помещения.


Что касается договоров коммерческого найма, то в данном случае применяется схожее правило, согласно которому договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (найме на срок не боле одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).


Основное отличие состоит в том, что закон допускает изменение сторонами договора срока невнесения платы, являющегося основанием для выселения. Однако в любом случае, такой срок не может составлять менее шести месяцев. Поэтому, если договором установлен менее продолжительный срок, такое условие считается недействительным и подлежит применению срок, установленный законодателем.


При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения допущенных им нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.