01.10.2007

Земельный участок: владеть, использовать, распоряжаться

Права на земельный участок

Земельное законодательство установило ряд прав, которыми обладают владельцы земельных участков. Однако права на земельный участок регулируются также гражданским законодательством.
«В сфере регулирования правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними.

Земельный кодекс определяет соотношение норм гражданского и земельного законодательства в пользу последнего. Это особенность, о которой часто забывают. Вызвано подобное правовое регулирование тем, что земля, наряду с объектом недвижимости, является еще природным объектом и природным ресурсом», — рассказывает Инна Головченко, заместитель директора юридической компании «ЭНСО».

Земельным законодательством предусмотрено, что существуют такие виды прав на землю, как право собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования и безвозмездного срочного пользования земельным участком.
У собственника есть три правомочия: владение, пользование и распоряжение земельным участком.
Земельный участок может быть передан собственником в аренду за плату. «Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством Российской Федерации, — говорит Инна Головченко. — Арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды без согласия собственника, но при условии его уведомления. Однако договор аренды может содержать условие, согласно которому передача арендуемого земельного участка в субаренду должна в обязательном порядке предполагать получение соответствующего согласия арендодателя. На субарендаторов распространяются все права арендаторов».
При продаже участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право его покупки.

«В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным, муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления, но не гражданам, — поясняет Виктория Зайцева, директор агентства недвижимости «Легион». — Такое право пользования в отношении земли, возникшее у граждан до 25 октября 2001 г., то есть до вступления в силу Земельного кодекса, сохраняется, однако они не вправе данной землей распоряжаться».

Земельные участки, предоставленные гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, могут быть приватизированы. Какими-либо временными рамками это не ограничивается. До 1 сентября 2006 г. граждане имели право приобрести в собственность участки, находящиеся в их постоянном пользовании, однократно и бесплатно. С 1 сентября 2006 г. статья, закрепляющая подобное положение, исключена из Земельного кодекса.

«Землю, находящуюся на праве пожизненного наследуемого владения, также можно приватизировать. При регистрации сделки с таким участком, в регистрационной палате потребуют свидетельство о праве на наследство», — комментирует Виктория Зайцева.

«Еще один вид права — право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Сервитут может быть срочным или постоянным, частным или публичным. Публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местной власти, местного населения», — говорит Инна Головченко.

Cогласно статье 23 Земельного кодекса, публичные сервитуты могут устанавливаться для:
прогона скота, прохода или проезда через земельный участок
размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним
забора воды и водопоя временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ свободного доступа к прибрежной полосе и других целей.

«Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством в интересах собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), в том числе, в целях обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки линий связи, электропередач, обеспечения водоснабжения собственника соседнего участка»,— рассказывает Инна Головченко.
Сервитуты подлежат государственной регистрации, но при прохождении данной процедуры отдельное свидетельство о государственной регистрации не выдается, делается лишь отметка на правоустанавливающих документах.

«При этом, во-первых, сервитут, может быть установлен только судом, соглашением сторон или органами власти (путем принятия законов, решений, постановлений). Во-вторых, земельный участок при установке сервитута остается у собственника. В-третьих, собственник участка обремененного сервитутом, вправе претендовать на соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, или от органов, установивших сервитут. В-четвертых, собственник может требовать выкупа земли, обремененной сервитутом», — отмечает Виктория Зайцева.

Если соседние земельные участки не дают возможности реализации собственных прав на владение недвижимым имуществом, то возникающие спорные моменты решаются в судебном порядке. В безвозмездное срочное пользование земельные участки могут предоставляться:

органами государственной власти или местного самоуправления, юридическим лицам, на срок не более чем один год из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора

из земель организаций, гражданам в виде служебного надела органами государственной власти или местного самоуправления, религиозным организациям.
Земли, ограниченные в обороте и изъятые из оборота.


«За исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. Соответственно, такие земли не могут быть и объектами совершения сделок»,— комментирует Виктория Зайцева.

Пункт 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ указывает, что изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением земель особо охраняемых природных территорий)

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды
объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны •объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ
объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний •воинскими и гражданскими захоронениями
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Кроме того, согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:
в пределах особо охраняемых природных территорий (не указанные в пункте 4 настоящей статьи), лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами
занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда, особо ценными объектами культурного наследия
предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи
не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований
предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, для нужд связи
занятые объектами космической инфраструктуры
расположенные под объектами гидротехнических сооружений
предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств
загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Права при продаже.


Согласно общим положениям гражданского кодекса, под куплей-продажей подразумевается то, что продавец земельного участка принимает на себя обязательства по передаче участка в собственность покупателю, а покупатель — по принятию и оплате покупной цены.


Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи влечет его недействительность. При заключении договора купли-продажи необходимо ознакомиться с его условиями. Однако есть несколько обстоятельств, при которых купля-продажа становится невозможной.


«Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением каждому участку индивидуального кадастрового номера. Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе, — объясняет Инна Головченко. — Земельный кодекс защитил покупателей от недобросовестных продавцов. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, которая может повлиять на принятие решения о покупке участка (например, о качественных свойствах земли, обременениях, ограничениях его использования), покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков».


Для оформления прав на землю есть несколько путей. Самый экономичный — самостоятельное оформление прав. При этом экономия может составить от 30 до 50 тысяч рублей. Это именно столько, сколько потребуется для оплаты труда нанятого специалиста. Самый быстрый способ — обратиться за помощью к юристам, риэлтерам.