Что делать, если ваше здание хотят признать самостроем? Как спастись. Инструкция

20 фев 2016

В ночь на 9 февраля московские власти снесли 97 построек, которые без судебных решений признали самовольными. На этом столичные чиновники останавливаться не собираются. Кроме того, некоторые региональные власти (Санкт-Петербурга, Самары, Пензы) тоже объявили о будущем сносе ларьков и магазинов. «Секрет» попросил юристов объяснить, как защищаться, если над вашим павильоном навис ковш экскаватора.

Теория

1. Определить степень риска

Признать постройку самовольной могут по одному из следующих критериев: непредоставление земельного участка в установленном порядке, строительство на земельном участке, не отведённом для этих целей либо строительство без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ). Свидетельство о праве собственности не гарантирует сохранение здания.

2. Собрать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Это могут быть договоры аренды или собственности на земельный участок, разрешение на строительство и разрешительная строительная документация по Градостроительному кодексу (проект, согласования и так далее).

3. Получить выписку из ЕГРП

Порой в ней обнаруживаются интересные вещи. Например, площадь объекта, назначение, адрес или имя владельца в выписке могут не совпадать с данными из свидетельства о праве собственности.

4. Сфотографировать объект и заказать отчёт о его рыночной стоимости

Сделать снимки вы можете самостоятельно, а заказывать отчёт о стоимости нужно в оценочных компаниях. На рынке их много. Если дело всё же дойдёт до сноса, с этими документами вы сможете обосновать размер ущерба в суде для получения компенсации.

5. Попытаться легализовать постройку

Для этого нужно сделать две вещи. Во-первых, сдать в территориальный отдел архитектуры документы о правах пользования земли, акты согласований, градостроительный план, архитектурный проект, кадастровый паспорт, технические условия о подключении к коммуникациям.

Во-вторых, обратиться в суд для подтверждения своих прав на пользование земельным участком — например, предъявить договор аренды, купли-продажи или другой подходящий документ. Надо доказать, что вы потратили деньги на строительство, и предъявить документы, подтверждающие согласие смежных пользователей или указывающие, что вы не нарушили интересы других людей. Кроме того, потребуется экспертное заключение о том, что вы не нарушили никаких строительных норм.

Легализация пройдёт гладко при выполнении трёх условий. Первое — постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Второе — владелец постройки должен иметь право на земельный участок, допускающее возведение на нём постройки определённого типа (то есть собственность или долгосрочная аренда). Третье — постройка не нарушит права и законные интересы третьих лиц, а также не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Михаил Колотов
Куратор практики "Земля.Недвижимость.Инвестиции" группы компаний ЭНСО

Обычно самое важное доказательство при рассмотрении исков о самостроях — заключение эксперта. Суд в делах такого рода почти обязательно проводит строительно-техническую экспертизу, чтобы оценить, соответствует ли самовольная постройка требованиям разнообразным СНиП (Строительным нормам и правилам), возведена ли она в соответствии с ПЗЗ, не нарушает ли она чьих-то прав, не угрожает ли чьей-то жизни или здоровью.

6. Идти в суд

Если все предыдущие меры не помогли и ваше здание всё равно попало в список на разрушение, вы можете попытаться оспорить постановление о сносе.

7. Требовать компенсацию

Московский снос торговых объектов показал, что, даже если у предпринимателей есть постановление суда о законности их построек, их всё равно могут снести. Что делать в такой ситуации, как добиваться компенсации?

Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании убытков и упущенной выгоды. Убытки будут состоять из рыночной стоимости объекта, а упущенная выгода — из той прибыли, которую вы могли бы получить от пользования зданием. Раньше доказать размер убытков было затруднительно. Если их размер оценивался как приблизительный, суды отказывали. Теперь всё иначе — достаточно сделать точный расчёт или провести экспертизу. По делам о взыскании недополученной прибыли как упущенной выгоды в судах также наметились некоторые положительные тенденции.

Практика

1. Обеспечительные меры

Когда предпринимателю уже вручают уведомление о сносе, первое, что стоит предпринять, — получить обеспечительные меры в Арбитражном суде. Если вам отказали, переформулируйте заявление и подайте вновь, обжалуйте действия суда в прокуратуре. Идите снизу вверх, а не наоборот. Не стоит писать Путину, если вы не обратились за разъяснениями в департамент, выдавший вам уведомление.

2. Огласка

Помните, что вы ограничены во времени. Не стоит скрывать от арендаторов угрозу, нависшую над их бизнесом, не только над вашим. Во-первых, они тоже могут обратиться в суд и потребовать возмещения материального ущерба и потерянной выгоды. Во-вторых, вероятность, что среди них найдутся активисты, желающие вам помочь, очень высока. Найдите соратников по несчастью. Оповестите максимально всех знакомых журналистов, распространите информацию через социальные сети. Напишите обращение омбудсмену. Наймите ЧОП для охраны объекта. Банальная тревожная кнопка не спасёт от бульдозера. Проведите профессиональную оценку недвижимости. Если приехала бригада по сносу, требуйте документы, подтверждающие право осуществлять работы. Компания должна получить подобное право через аукцион.

3. Свидетельство о гос.регистрации

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Таким образом, единственный документ, подтверждающий право собственности на здание, — свидетельство о государственной регистрации. С большей проблемой сталкиваются собственники так называемых самостроев, когда объект есть, а вот зарегистрировать его не получается, при этом документы, разрешающие строительство, также отсутствуют. Чаще это встречается в тех случаях, когда земля предоставляется в аренду государственными или муниципальными органами. Сначала они дают возможность строить, а потом, когда объект построен, но не введён в эксплуатацию, передают землю иным пользователям на более выгодных условиях, а построенные объекты признают самостроем. 

Будьте бдительны. Боритесь за свои права.

© Секрет фирмы

---------------------------------------------------------