Долевое строительство
17 авг 2017
В конце июля президент подписал 218-ФЗ о создании компенсационного фонда (КФ), который призван стать главным механизмом защиты обманутых дольщиков. Документ, вступающий в силу 1 января 2018 года, получился чрезвычайно конфликтным. Девелоперы в выражениях не стесняются: бред, глупость, абсурд, мы рушим единственный реально работающий механизм финансирования стройки, это закон не о компенсационном фонде, а о борьбе с долевкой. Скандал достиг такого масштаба, что глава Совфеда Валентина Матвиенко вынуждена была поручить создать рабочую группу, которая до 15 октября должна проанализировать нормы нового закона. Обязательное условие — привлечение профсообщества. «Может быть, в документ понадобится внести какие-то коррективы, — заметила Матвиенко. — Защищая граждан, нельзя наносить вред строительной отрасли».
Третий заход
Сама идея государственного компенсационного фонда антипатии у застройщиков никогда не вызывала. Все понимали, что стране нужен работающий механизм защиты дольщиков. Власти не раз предпринимали попытки его создать, но успеха так и не достигли (сегодня в России квартир не могут дождаться, по разным оценкам, 40 — 150 тыс. человек).
Большие надежды в правительстве возлагали на систему страхования. Однако на деле это нововведение оказалось бесполезным. Лицензию получили всего 17 компаний, при этом львиную долю сборов аккумулировали два оператора (очевидно, созданных исключительно под один вид) — «Респект» и РИНКО. Крупные страховщики связываться с долевкой не захотели из-за невозможности адекватно спрогнозировать риски (стройку едва ли можно отнести к прозрачным отраслям). Еще один печальный показатель: объем сборов по ДДУ с 2014 года составил 27,5 млрд рублей, сумма выплат — ноль (банкротства были, но из-за затяжных судебных разбирательств люди ничего не получили).
Видя, что механизм страхования пробуксовывает, власти задумались над внедрением обязательных эскроу-счетов. Схема применения такова: дольщики кладут деньги на специальные депозиты, средства лежат там вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, взамен застройщик получает инвестфинансирование. Идея вызывала гнев девелоперов. По их подсчетам, такая система могла увеличить стоимость кв. метра на 20 — 30% и попросту уничтожить рынок долевки. В итоге законодатель отступил и сделал эскроу-счета добровольными.
В этих условиях пришедший на смену страхованию компенсационный фонд выглядит настоящим спасением. Преимуществ масса. Во-первых, он государственный (нет предпринимательских рисков и нужды зарабатывать). Во-вторых, создается в форме публично-правовой компании, что подразумевает раскрытие и аудит отчетности. В-третьих, величина отчислений в фонд составит 1,2% стоимости договора (что совпадает с нынешним средним тарифом страховщиков). Никаких дополнительных коэффициентов не существует. Пересматриваться показатель может только раз в год отдельным федеральным законом. Наконец, в-четвертых, деньги КФ можно использовать и на выплату возмещений кредиторам, и на достройку объекта (выбор остается за дольщиками).
Есть, правда, и пара заковык. Например, никуда не делось требование о признании застройщика банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства. Это, мягко скажем, не быстрая процедура. «По моему мнению, помощь людям необходимо оказывать намного раньше, когда у компании только появляются проблемы с достройкой дома», — полагает директор «Гринфлайта» (Челябинск) Олег Лакницкий.
В то же время в тексте документа указано: компенсация будет выплачиваться исходя из рыночной стоимости кв. метра на момент заключения договора. Ни о какой коррекции на величину инфляции речи не идет.
Другой сомнительный момент — максимальная цена метра при возмещении ущерба не может превышать средней на первичном рынке региона. В результате жители крупных городов могут оказаться в приличном убытке. По оценке аналитиков, например, в Екатеринбурге средняя стоимость квадрата по итогам первого квартала 2017-го составляла 65 — 66 тыс. рублей. Аналогичный показатель Свердловской области, по мнению Росстата, — 58,5 тысячи. Минстрой же в своем приказе указал и вовсе 43,8 тыс. рублей (есть подозрения, что фонд будет опираться на данные профильного министерства).
Еще один нюанс — закон гласит, что возмещение дольщики получат максимум со 120 метров. Все, что свыше, — деньги, потерянные навсегда.
Нормативные тиски
Самая спорная часть закона — поправки в 214-ФЗ. Они предполагают революционное ужесточение требований к застройщикам, намеревающимся работать по ДДУ. Любопытно, что они были добавлены в текст документа всего за несколько дней до его обсуждения Госдумой во втором чтении. Девелоперы негодуют, и их можно понять: часть предлагаемых изменений действительно выглядит странно.
Одна из парадоксальных новелл — принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство», совмещенный с требованием трехлетнего опыта и возведенных 10 тыс. кв. метров жилья. Таким образом, законодатель предполагает, что под освоение каждого нового земельного участка у девелопера найдется отдельное ООО со стажем работы. В принципе насоздавать десяток-другой проектных компаний и потом использовать их «по кругу» не такая уж большая проблема. Вот только вступление в силу закона тогда надо было отодвинуть на 2021 год. Требование трехлетнего опыта несет в себе и еще один важнейший риск — ослабление конкуренции. После вступления закона в силу новичкам выход на рынок долевки будет заказан.
Ничем иным, кроме непосредственно возведения домов, застройщик заниматься не имеет права. И это удар по компаниям, которые, например, работают на рынке аренды или производят материалы.
Еще одно нововведение, серьезно меняющее правила игры, — застройщик на момент подачи в уполномоченный орган проектной декларации должен иметь на счету в уполномоченном банке не менее 10% от планируемой стоимости объекта. Учитывая, что девелопер на предварительном этапе и так несет немалые затраты (аренда участка, изыскания, инженерная подготовка, разработка и экспертиза проекта, выполнение технических условий и техприсоединения), отвлечение дополнительных средств станет серьезной нагрузкой.
Поправка выглядит избыточной (исполнение обязательств перед дольщиками уже гарантировано компенсационным фондом) и больше похожа на попытку помочь избранным банкам. Одновременно закон предписывает всем участникам стройки иметь счета в одном финучреждении. Это однозначно приведет к существенному ограничению конкуренции и значительно осложнит жизнь, например, генподрядчику (если у него заключены договоры с разными застройщиками, вполне вероятно, что ему придется открывать счета в нескольких банках).
Закон накладывает на застройщика ряд других финансовых ограничений: у компании не должно быть ни долгов по займам (за исключением целевых кредитов), ссудам и налогам, ни обязательств перед третьими лицами, она не может выпускать облигации. Достаточно суровый набор для фирмы, больше трех лет возводящей жилые дома (оборотку теперь не пополнишь, кассовые разрывы не закроешь, инвестиционные займы не привлечешь).
Использовать средства дольщиков застройщик может только на операции, связанные со строительством. При этом в списке отсутствуют, например, приобретение земельного участка (есть только аренда), а также затраты на расселение жильцов (необходимое при развитии застроенных территорий). В законе есть пункты о расходах на комплексное освоение, но их формулировки слишком размыты и явно требуют уточнения.
Вместе с тем законодатели полагают, что расходы на услуги банка, оплату труда и компенсации работникам, рекламу, аренду, коммуналку, прочие административные нужды не должны превышать 10% проектной стоимости строительства. Норма выглядит не до конца верной. Случаи, когда объект возводится преимущественно на собственные деньги девелопера, — не такая и редкость. И многие коммерсанты справедливо задаются вопросом, почему им запрещают тратить свои деньги. Пожалуй, логичнее бы было вводить подобные ограничения в отношении денег, полученных от дольщиков.
Ничего взамен
Авторы поправок отмечают, что преследовали простую цель — сделать долевку максимально прозрачной и контролируемой: один опытный застройщик, одно разрешение, один счет, одна деятельность, один компенсационный фонд, несколько уполномоченных банков, никаких левых кредитов или трат. В теории все замечательно, вот только это противоречит многолетней практике работы рынка.
Позволим себе сформулировать ряд суждений и опасений касательно 218-ФЗ. Первое — жесткость нововведений кажется нам несоразмерной решаемой проблеме. Авторы закона упирают на цифру в 150 тыс. обманутых дольщиков. Однако она виртуальна, никаких фактов под ней нет. Не исключено, что адепты нововведений под одну гребенку собирают всех жертв недобросовестных застройщиков — и тех, кто заключил договоры по 214-ФЗ, и тех, кто пользовался другими схемами (их, к слову, значительно больше). Думается, что цифру можно смело уменьшить в три-четыре раза — примерно до 40 тысяч (и они накоплены в течение пяти-семи лет). Много ли это? Да не слишком. Объект для сравнения подобрать здесь сложно, но попробуем сопоставить на данные по ипотеке. В 2016 году банки выдали 863 тыс. кредитов. 70% займов уходит на покупку вторички, таким образом, на новостройки приходится примерно 260 тысяч. Аналогичный показатель за семь лет — 1,57 миллиона. Учитывая, что в ипотеку берется примерно половина квартир, получится более 3 млн сделок. То есть доля жертв — не более 1,3%.
Второе суждение — ряд норм закона (если не большинство) не несут дополнительной защиты прав дольщиков. Они скорее помогают банкам, контролирующим органам, аудиторам, арбитражным управляющим, бюрократам, но не покупателям квартир. Вместе с тем ряд поправок значительно затрудняют работу застройщиков (например, запрет на ведение иной коммерческой деятельности, невозможность взять кредит на пополнение оборотки) и увеличивают риск банкротства.
Не будем впадать в ажитацию и говорить, что половина девелоперов уйдут с рынка. Однако совершенно понятно, что часть компаний с новыми условиями не справится, у ряда фирм ощутимо возрастут затраты (что, конечно, скажется на стоимости метра), некоторые холдинги с достаточной финансовой подушкой, вероятно, уменьшат долю продаж по 214-ФЗ.
Застройщики, к слову, не столь оптимистичны. «Все это напоминает сериал “Горец”, где в конце должен остаться только один, — замечает главный коммерческий директор ГК “Кортрос” Филипп Третьяков. — Банковскую сферу власти уже практически зачистили, теперь принялись за строительную».
С коллегой солидарен и генеральный директор Prisma Group Сергей Первиков: «Думаю, государство будет координировать действия по санации рынка недвижимости на рынке с объемами фонда. По мере его наполнения все больше неблагонадежных застройщиков будут ликвидироваться. Это примерно то же, что сейчас делает АСВ».
Четвертый момент — проблемы «старых» обманутых дольщиков закон не решает (как не решает он и, к слову, проблемы пайщиков).
И, наконец, пятое суждение: мы полагаем, что движение в области ДДУ должно быть двусторонним. Вместе с ответственностью застройщиков необходимо повышать и уровень грамотности граждан. «Я бы вовсе перестал компенсировать ущерб тем, кто покупает жилье за три рубля, будучи уверенными, что в случае чего все возместят, — говорит глава компании “Атомстройкомплекс” (Екатеринбург) Валерий Ананьев. — Людям нравится играть в лотерею. И если поддерживать их в этом желании, то решить проблему с обманутыми дольщиками не удастся».
В кулуарах застройщики замечают, что настоящая цель властей — не наведение порядка, а упразднение рынка долевки. «Мы пока находимся в стадии осознания, в каких условиях нам придется жить с нового года, — комментирует директор СК “Легион” (Челябинск) Сергей Пахомов. — Но складывается ощущение, что документ, если читать его буквально, может привести к утрате института долевого строительства».
— Надо сказать спасибо, что ДДУ не упразднили вовсе, — развивает тему Валерий Ананьев. — А эта идея у наших светлых умов возникла первой, когда президент дал команду ликвидировать проблему обманутых дольщиков. Давно известно, что самое лучшее средство от головной боли — топор. И мало кого интересует, что сегодня по ДДУ продается примерно 70% квартир.
Мы бы с удовольствием поддержали чиновников в их стремлении уничтожить долевку: в конце концов, почему люди должны разделять риски с девелоперами. Но есть одно но: российский рынок недвижимости к этому совершенно не готов. У нас попросту нет механизма, который мог бы заменить ДДУ. Альтернативой может быть разве что проектное финансирование по низкой процентной ставке. «Достичь этого можно через целевое субсидирование процентной ставки, — полагает Сергей Первиков. — Дайте девелоперу доступный кредит, и ему выгоднее будет быстро достроить объект и продавать его как готовое жилье». Однако пока перспектива появления подобного продукта не просматривается.
Сторонники отмены долевки зачастую указывают на опыт Европы. Во Франции, например, застройщик сначала инициирует проект и продает брони, а потом презентует его и оценивает реальную востребованность. Затем он идет с этими данными к банку, и тот принимает решение о финансировании. Если девелопер понимает, что спроса нет, он возвращает деньги за брони. Сделки происходят уже в момент ввода объекта в эксплуатацию. Все вроде бы понятно и прозрачно, однако понятно и то, что Франция (да и вся Западная Европа) — не Россия. Рынок недвижимости там давно устоялся, новые тренды если и появляются, то носят косметический характер. А у нас в ряде городов у девелоперов, властей и потребителей только нарождается понимание важности комфортной среды, функциональных планировок, внедрения новых технологий. Изменения даже в рамках одного строительного цикла происходят очень серьезные.
К этому стоить добавить отсутствие макроэкономической стабильности. Долевка в таких условиях кажется незаменимой. Она выступает неким механизмом адаптации, позволяет оперативно реагировать на любые колебания спроса. Нам важно не столько получение денег на стадии строительства, сколько сам факт заключения ДДУ, подытоживают девелоперы.
Алексей Головченко, глава комитета по оценке регулирующего воздействия «Деловой России».
— На мой взгляд, новым требованиям смогут соответствовать только крупные застройщики. В результате число игроков на рынке заметно снизится. Преимущество в этой ситуации получат компании-гиганты (вроде УГМК, РМК, ЛСР, Атомстройкомплекс), которые будут диктовать ценовую политику. Все это в обозримом будущем приведет к увеличению стоимости недвижимости.
Компенсационный фонд — это вынужденная для государства мера, поскольку разорение дольщиков ведет к публичным жалобам, протестам и т.п. Для власти такие конфликты имеют невыгодный электоральный эффект. Поэтому создана некая «подушка безопасности», которая, несомненно, сработает, но заплатят за нее обычные люди посредством повышения цен на недвижимость.
Эдуард Жучков, исполнительный директор УК «Фонд Юг»
— Любые системы страхования (в том числе и в сфере защиты прав дольщиков) дают результат при грамотном администрировании. Сейчас начнет свою деятельность компенсационный фонд — отлично. Главное чтобы эта организация смогла продуктивно сработать при наступлении страхового случая.
По поводу принципа «один застройщик — одно разрешение на строительство»»: практически все крупные девелоперы уже сейчас к освоению каждого из своих участков привлекают проектные компании (SPV). Здесь никакого новшества нет.
Теперь об опыте в три года и 10 тыс. кв. метров. Это какой-то дилетантский подход. Если под каждый проект нужно создавать новую компанию, за счет чего ей демонстрировать опыт? В данной ситуации речь нужно вести об экспертизе девелопера и его сотрудников, а не SPV.
О необходимости иметь на счету 10% от проектной стоимости объекта. До момента сдачи декларации средства дольщиков не привлекаются. На этом этапе у покупателей риски просто отсутствуют. Наличие на счетах «живых» денег повлияет на стоимость проекта. При его цене, скажем, 4 млрд рублей придется заморозить 400 млн. Это утяжелит условия для застройщиков и усугубит ситуацию для потребителей.
В целом на данный момент отсутствует механизм, который позволяет застройщику и дольщику чувствовать себя достаточно комфортно. Нельзя защищать интересы одной стороны за счет подавления другой. Если застройщик будет иметь возможность получать «длинные деньги» или воспользоваться субсидиями, то и объекты будут передаваться дольщику в более высокой стадии готовности, что сразу решит многие вопросы. Неправильная, когда защита дольщика заключается в административном давлении на застройщика. Нужны еще дополнительные механизмы, позволяющие защитить права и деньги дольщиков в проекте.
Дмитрий Воспищев, партнер-аналитик в сфере финансов СК «Неометрия»
— На наш взгляд, компенсационный фонд при должной реализации может стать эффективной мерой защиты дольщиков. Они будут чувствовать большую защищенность, зная, что по их объекту отчисляются средства в компенсационный фонд (а если дом строится с привлечением проектного финансирования, то дополнительно включается механизм эскроу-счетов). Но не стоит забывать, что все эти меры в совокупности повлекут весьма серьезные расходы, которые в конечном счете оплатят сами участники долевого строительства.
Мы считаем, что ограничения, которые накладывает новый закон, очень серьёзно повлияют на рынок жилья. В частности, наличие у застройщика опыта в три года и 10 тыс. кв. метров введенного жилья ограничит вход новых участников. Принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» заставит компании укрупняться, возводить большие объекты, ориентироваться на квартальные застройки. Не все это смогут сделать, поэтому часть игроков уйдет с рынка. Обязательство по наличию на счетах 10% стоимости проекта до сдачи декларации побудит застройщиков отвлекать денежные средства от основной деятельности и искать допфинансирование, увеличивая при этом себестоимость либо снижая объемы строительства. Кроме того, многое будет зависеть от того, в каких банках девелоперы будут иметь возможность открывать счета.
Мы считаем, что все последние изменения необходимо рассматривать не по отдельности, а в комплексе, только тогда можно будет понять, какие последствия они будут иметь. Итогом всего этого, скорее всего, станет полная переконфигурация рынка с образованием достаточно крупных застройщиков и уходом мелких и средних, следствием чего станет существенное снижение конкуренции со всеми вытекающими отсюда особенностями. Долевка не умрет, но для многих граждан жилье станет менее доступным.
© Эксперт-Урал
