Как расторгнуть договор долевого участия?

Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия»:

«Существуют определенные требования к такому договору. Предполагается, что при ДДУ интересы «дольщиков» защищены. Риски того, что застройщик не выполнит свои обязательства, минимальны. Тем более, договор долевого участия можно заключать только на определенном этапе строительства при наличии определенного пакета документов. Это значит, что застройщик не может в рамках ДДУ, например, как по договору инвестирования или как делают жилищно строительные кооперативы, начинать собирать деньги в тот момент, когда еще отсутствует разрешительная документация на объект. Определенный риск, конечно же, существует, но он в разы меньше, чем при вступлении в жилищно строительный кооператив.

Таким образом, по договору застройщик должен построить объект качественно и в срок, а дольщик - принять объект и оплатить».

Причины расторжения в одностороннем порядке:

Причины расторжения в судебном порядке:

- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца;

- прекращение или приостановление строительства комплекса, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику;

- неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона: «В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования»;

- существенное изменение проектной документации строящейся недвижимости, в состав которой входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

- изменение назначения общего имущества, нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона: «В случае прекращения поручительства до истечения его срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства»;

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Абылай Рамазанов, руководитель Первого Арбитражного Учреждения в Тюмени:

«Так стоит ли при наступлении одного из вышеуказанных случаев расторгать договор? Каждый случай надо рассматривать индивидуально. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта, то законом и договором долевого участия предусмотрены очень серьезные санкции в виде неустойки и пени. Поэтому у дольщика появляется право потребовать от застройщика компенсацию за нарушение сроков. Конечно, если объект долевого строительства построен так, что его невозможно использовать по назначению, то расторгать договор необходимо».

Антон Якушев, юрист компании «Русфининвест»:

«Говорить о том, что это может обанкротить застройщика можно было до недавнего времени. Потому что совсем недавно (с 1 июля 2017 г.) размер уставного капитала застройщика поставят в зависимость от объемов строительства. Это создает определенную подушку безопасности как для дольщика, так и для самого застройщика».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Нужно понимать, что чаще всего строительство ведется преимущественно за счет привлеченных средств, поэтому каждый отказ – это удар по всей стройке. Покупатели это понимают, поэтому далеко не всегда спешат расторгнуть ДДУ, если ввод объекта откладывается более чем на два месяца. Однако, когда становится очевидным, что застройщик грубо нарушает свои обязательства, ждать у «моря погоды» не стоит».

Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent:

«Например, знаю что у некоторых строительных организаций есть целые отделы, основная задача которых писать плохие отзывы про конкурентов и хорошие про себя. Верить всему что пишут в сети Интернет - опрометчиво. Негатив может быть выгоден конкурентам и юристам. Чем больше и дольше люди судятся, тем больше финансовых благ для юристов.»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«В открытых электронных ресурсах свое мнение могут оставлять самые разные люди, в том числе не имеющие никакого отношения к проекту. Они могут черпать свои сведения из ненадежных ресурсов или даже слухов. Более того, сами дольщики – это люди, которые вкладывают немалые деньги в строительство, поэтому они часто склонны к эмоциональным оценкам и острой реакции на любые, даже незначительные тревожные данные или наблюдения. Проще говоря, заниматься конспирологией и искать чей-либо корыстный интерес в тревожных сообщениях на форумах следует в самую последнюю очередь. В то же время нужно понимать, что на рынке новостроек царит острая конкуренция, и не стоит сбрасывать со счетов возможные происки конкурентов».

Антон Якушев, юрист компании «Русфининвест»:

«Расторжение ДДУ дольщиком в судебном порядке также редко проходит гладко. Представители застройщика стараются доказать, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, чтобы снизить ее сумму. Редко российские суды удовлетворяют требования о компенсации затрат на съем квартиры или морального ущерба. К сожалению, в законе о Долевом участии нет прямого указания на то, что при расторжении ДДУ по вине застройщика, он должен выплатить ипотечные проценты. Однако при грамотном подходе к делу, квалифицированный специалист сможет доказать в суде, что застройщик обязан возместить причиненные убытки. В данном случае, все будет зависеть от того насколько грамотно выстроена позиция в суде.

В судах пока не сложилась однозначная практика по взысканию убытков в виде процентов по оплаченному кредиту. При расторжении ДДУ по вине застройщика спустя большой промежуток времени, возврат средств происходит по первоначальной стоимости. А за весь этот период будет начислен процент за пользование чужими денежными средствами.

Важным моментом является то, что все деньги, вложенные в строительство, будут взыскиваться с компании, заключившей с дольщиком договор. Если начинается процедура банкротства, шансы вернуть вложенные деньги практически равны нулю, даже если эта компания – «дочка» крупного застройщика».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, даже если он оплатил или оплачивает его с помощью заемных средств. Сначала он разрывает контракт с застройщиком, который перечисляет сумму займа, а также проценты за пользование средствами, которые рассчитываются исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Эти средства передаются не лично дольщику, а возвращаются на ипотечный счет банка, который ранее выдавал кредит. После этого банк и дольщик подают совместное заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Главная сложность в данном случае – это несоответствие компенсации процентов за пользования средствами от застройщика, и процентами по кредиту, которые должен заплатить дольщик. Как правило, они намного выше, поэтому расторгать ДДУ с ипотекой, особенно незадолго после заключения договора, – невыгодно.»

Руслан Соешев, владелец компании «MegaAgent»:

«При решении вопроса о расторжении ДДУ, строительные компании постоянно тянут время. Ведь клиент не просто разрывает соглашение, но ещё и забирает у компании оборотные средства. В следствии этого компания вынуждена будет кредитоваться. Естественно, ей это невыгодно. Например, на рынке недвижимости существует схема, благодаря которой застройщики возвращают через два года строительства дольщику ту же сумму, что он заплатил. Иногда с небольшими процентами, а иногда и вовсе без них. Таким образом, они два года пользуются деньгами практически бесплатно».