Какой бизнес можно размещать на загородном участке
18 сен 2025
Дача — феномен, в нашей стране переживший, кажется, все исторические перипетии: от аристократической забавы в царское время до жизненно необходимого огорода в советское. Но загородный участок, традиционно воспринимаемый как место для отдыха и выращивания помидоров, при грамотном подходе может стать и прибыльной бизнес-площадкой. «Инк» изучил легальные способы монетизации дачной недвижимости и риски, с которыми сталкиваются предприниматели, — от авторской столярной мастерской до мини-фермы по разведению элитных пород кроликов.
Уточняем статус земли
Для организации возле своего частного дома мини-производства, например, по изготовлению авторских предметов мебели из дерева, важно учитывать категорию и виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. То же касается и мелкого фермерства.
Прежде чем приступать к обустройству мастерской или индюшатника на приусадебном участке, в Федеральной нотариальной палате РФ рекомендуют изучить следующие документы и ресурсы:
1. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она содержит основные характеристики участка, включая вид разрешенного использования. Заказывается на сайте Росреестра, в МФЦ или на портале «Госуслуг».
2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Из него вы узнаете детальную информацию об использовании участка, включая ограничения и допустимые виды деятельности. Можно получить в местном органе архитектуры и градостроительства.
3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Устанавливают территориальные зоны и виды разрешенного использования для каждой зоны. Искать нужно на сайтах местных администраций.
Нотариус Абзелиловского района Республики Башкортостан Айгуль Гузаирова советует также воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». С его помощью можно предварительно ознакомиться с ВРИ участка по его адресу или кадастровому номеру.
Галина Земскова
Галина Земскова
Член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России на базе МГЮА
«Использование земли не в соответствии с категорией является административным правонарушением, которое наказывается штрафом. Для физических лиц он может составить от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. руб.».
Определяемся с деятельностью
Земельный участок можно использовать не только для ведения личного хозяйства, но и в соответствии с любыми правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего населенного пункта, поясняет управляющий партнер юридической компании «Энсо» Алексей Головченко. Причем если на участке разрешен, к примеру, ремонт транспортных средств и данный ВРИ относится к основным или вспомогательным, то уведомлять контрольные органы не нужно, добавляет он. А вот если ВРИ относится к условно-разрешенным, то обратиться за получением разрешения собственнику автомастерской придется.
Артем Денисов
Управляющий партнер юридической компании «Генезис»
«Деятельность должна быть индивидуальной, без найма большого количества работников, без значительных выбросов, шума, запахов, интенсивного движения грузового транспорта. По сути, это работа ремесленника или ИП «в гараже». Если ваш «цех» начинает мешать соседям или явно выходит за рамки «личного подсобного», это нарушение».
Айгуль Гузаирова обозначает следующие параметры земельного участка, которые помогут определиться с видом бизнеса на нем. Так, для мини-производства подойдет категория «земли населенных пунктов« (ЗНП) с разрешенным использованием под производство, а также «земли промышленности» (промназначения). ИЖС, по ее словам, иногда допускает мелкое производство, но с ограничениями.
Артем Денисов
Управляющий партнер юридической компании «Генезис»
«Важно помнить, что СНТ/ОНТ (садоводство/огородничество) не подходят для производства. Вид разрешенного использования «Ведение садоводства» и «Ведение огородничества» предполагают отдых и выращивание сельхозпродукции для себя. Любое производство, даже мелкое, как столярка, будет считаться нарушением».
А вот выращивать саженцы на продажу возможно как в СНТ, так и в ЛПХ. Главное не нарушать правила застройки и не создавать промышленные теплицы без разрешения, подчеркивает юрист компании «Генезис».
Помним о правилах застройки
Бизнес-деятельность, по словам Артема Денисова, должна вестись в хозяйственных или вспомогательных постройках, разрешенных на участке, а именно: в гаражах, сараях, мастерских, теплицах. Эксперт особо подчеркивает, что строить отдельное капитальное здание специально под магазин или цех на землях ИЖС/ЛПХ не разрешается без изменения ВРИ на коммерческий.
Если участок не предназначен для размещения зданий с определенным видом деятельности, например, магазина, необходимо обратиться в орган местного самоуправления для внесения изменений в ПЗЗ, описывает схему Галина Земскова. После внесения изменений владелец участка обязан подать заявление в регистрирующий орган для обновления сведений в ЕГРН.
Галина Земскова
Член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России на базе МГЮА
«В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, до начала строительства нежилого здания необходимо получить в органе местного самоуправления по месту расположения земельного участка разрешение на строительство и по окончании строительства — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».
А кроликов можно?
Мини-ферму по разведению кур, уток, коз и кроликов на приусадебном участке площадью от шести до 15 соток разместить реально, но и тут есть нюансы. Если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и не превышает площади в 0,5 га, то сельскохозяйственную живность там разводить допускается, но прежде всего для собственных нужд.
Источник Unsplash
Да, продажа так называемых излишков на рынках или на сезонных ярмарках разрешена. Причем, согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, доходы освобождаются от налогообложения, но только при условии, что участок не превышает максимального размера и если у собственника ЛПХ нет наемных рабочих.
Но если речь идет о масштабной деятельности с соответствующим оформлением статуса собственника в качестве фермера, то участок должен входить в состав крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ).
Галина Земскова
Член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России на базе МГЮА
«С 1 июля 2018 года фермерам обязательно регистрироваться в системе “Меркурий” и оформлять ветеринарный сопроводительный документ (ВСД) на каждую партию продукции. Владельцам ЛПХ такая регистрация не требуется, однако ветеринарный контроль продукции обязательный».
А вот в СНТ, по словам Земсковой, разрешено содержать только птицу и кроликов, да и то если это не запрещено уставом конкретного товарищества.
Особое внимание нужно уделять утилизации навоза: он должен вывозиться или компостироваться в герметичных ямах. За нелегальный вывоз или неправильное хранение нарушителю грозит штраф до 7 тыс. руб., предупреждает Земскова.
Что точно нельзя
Начинающим предпринимателям-дачникам следует помнить, что есть ряд запретов, игнорирование которых может привести к штрафам и даже уголовной ответственности. Так, на личном участке или в доме нельзя размещать бизнес, нарушающий нормы и правила по безопасности, шумам, запахам, перегрузке коммуникаций и нецелевому использованию земли, указывает Айгуль Гузаирова.
Галина Земскова
Член Союза юристов-блогеров при Ассоциации юристов России на базе МГЮА
«На земельном участке для ИЖС запрещено: производить и продавать ритуальные принадлежности; размещать объекты промышленного назначения; размещать объекты коммунального назначения».
Если предпринимательская деятельность соседа вызывает сомнения, то, по рекомендации Артема Денисова, прежде всего стоит обратиться к председателю правления СНТ/ОНТ. При нарушении ВРИ участка следует идти в отдел земельного контроля местной администрации. В случае загрязнения окружающей среды, шума, запаха, антисанитарии жалоба направляется в Роспотребнадзор. Если обращения в другие инстанции не дали результата или нарушение носит системный/опасный характер, то здесь уже подключается Прокуратура.
Юристы предупреждают, что за незаконную предпринимательскую деятельность собственник-физлицо рискует получить штраф до 2,5 тыс. руб., юрлицо — до 50 тыс. руб. (ст. 14.1 КоАП РФ). А если выручка (без вычета расходов) составила более 2,25 млн руб. за год, наступает уголовная ответственность.
В некоторых случаях, помимо штрафов, могут быть применены и другие меры, например предписание о прекращении деятельности, принудительное приведение участка в соответствие с целевым использованием, а в случае систематических нарушений — лишение права собственности на земельный участок, подытоживает Айгуль Гузаирова.
Текст: Марина Трашкова
