Как избежать покупки недвижимости банкрота?

08 ноя 2022

Готовясь к процедуре банкротства, некоторые должники начинают в срочном порядке распродавать имущество для того, чтобы впоследствии оно не досталось кредиторам.

Покупка недвижимости у потенциального банкрота несёт в себе высокий риск. В ходе процедуры банкротства такая сделка может быть оспорена. Тогда придётся распрощаться не только с недвижимостью, но и с заплаченными за неё деньгами.

Для того, чтобы сокрыть следы вывода актива и затруднить процесс оспаривания, зачастую совершается цепочка сделок по отчуждению имущества. Хоть конечный собственник и приобретает имущество не у самого банкрота, а у третьих лиц, его риски расстаться с ним всё равно высоки. В будущем ему придётся доказать, что на предпродажном этапе он детально проанализировал финансовое состояние продавца и историю его владения недвижимостью и полученная информация не вызвала у него подозрений.

Как узнать, что продавец недвижимости – будущий банкрот?

На мысль, что перед вами будущий банкрот, могут навести такие признаки:

• имущество продается по цене, значительно ниже рыночной (дисконт превышает 10-20%);
• продавец настаивает на срочной продаже и готов уступить в цене;
• недвижимость неоднократно меняла собственников за короткий промежуток времени (например, за несколько месяцев или год).

Присутствие этих факторов должно вызывать подозрение, но оно не всегда свидетельствует о том, что перед вами банкрот. Для того, чтобы убедиться в добросовестности продавца и стабильности его финансового положения необходимо предпринять следующие действия:

• провести проверку продавца по картотеке судов и базе исполнительных производств.

Если у продавца есть кредиторы, и размер задолженности сопоставим или превышает стоимость недвижимости, от такой сделки лучше отказаться, так как велика вероятность, что кредиторы могут подать на банкротство. В этом случае сделка по продаже недвижимости будет оспорена, имущество попадёт в конкурсную массу. Для того, чтобы вернуть свои деньги вам придется включиться в реестр кредиторов. Лишь спустя несколько месяцев или лет удастся получить их небольшую часть, так как средства от продажи квартиры будут разделены между всеми кредиторами пропорционально их требованиям.

• Провести проверку судебной картотеки на предмет наличия судебных споров относительно объекта недвижимости.  
• Убедиться, что в отношении продавца ранее не никто не пытался возбудить дело о банкротстве. Уточнить эту информацию можно в картотеке Арбитражного суда и на сайте Федресурс.
• Уточнить наличие залогов и обременений на объекте недвижимости. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН.
• Проанализировать историю владения объектом недвижимости. Этот пункт является ключевым в процессе выявления фиктивной сделки, поэтому к нему надо подойти с особой внимательностью.

Если продавец приобретал право собственности по договору купли-продажи, запросите у него договор и документы, подтверждающие, что недвижимость оплачена в полном объеме. 

Подозрение должны вызвать условия, отличающиеся от общепринятых. Например:

• сделка, совершенна на условиях длительной отсрочки платежа.
• Оплата недвижимости производилась за наличный расчет, подтверждением которого является расписка.
• Оплата произведена не в полном объёме или не произведена совсем.
• Одним из предыдущих собственников выступало юридическое лицо, ликвидировавшееся вскоре после сделки.

Если в выписке из ЕГРН содержится информация, о том, что за небольшой период времени (например, за год) объект недвижимости сменил несколько владельцев, договоры и свидетельства об оплате необходимо собрать по всем сделкам. Если продавец не предоставит вам эти сведения или на каком этапе выяснится, что недвижимость не была полностью оплачена кем-то из приобретателей, велика вероятность, что вы столкнулись с цепочкой притворных сделок. Тогда от приобретения такой недвижимости лучше отказаться.

Неоплата или неполная оплата объекта недвижимости предыдущими собственниками – это основание для отказа от заключения сделки, так как в процедуре банкротства сделка будет оспорена на основании отсутствия встречного предоставления. 

Быстрая смена собственников недвижимости за короткий период не всегда является следствием вывода активов в преддверье банкротства. В некоторых случаях цепочка сделок является прикрытием более серьезных вещей – например, когда недвижимость изначально выбыла из владения криминальным путем, по подложным документам и т.д.

• Если продавцом является юридическое лицо, необходимо запросить и проанализировать его бухгалтерские документы за последние три года (для этого необходимо обратится к профессионалам), убедиться в стабильности финансово-экономического положения, также изучить картотеку арбитражных дел и базу исполнительных производств.

Как обезопасить себя от возможного оспаривания сделки с недвижимостью?

Самыми распространенными основаниями для оспаривания сделки по продаже недвижимости в процедуре банкротства  являются:

1) отсутствие встречного предоставления, т.е. передача недвижимости без фактической оплаты.

2) Продажа недвижимости по цене, значительно ниже рыночной

Обезопасить себя от рисков первого пункта можно через запрос подтверждения оплаты от предыдущих собственников. А вот как быть со вторым? Ведь низкая рыночная стоимость – это именно тот фактор, на который ориентируются подавляющее большинство покупателей при принятии решения о покупке недвижимости. Мы отнюдь не призываем вас покупать недвижимость втридорога, но в данном случае необходимо четко понимать, что приобретение недвижимости по цене, значительно ниже рыночной (примерно на 10-20%) даёт возможность оспорить сделку в течение 3-х лет с момента совершения в случае, если продавец будет признан банкротом. 

В некоторых случаях заниженную стоимость продажи объясняют необходимостью срочностью совершения сделки. Например, если продавцу срочно нужны деньги на лечение или он уезжает за рубеж.

Перед совершением сделок с недвижимостью мы рекомендуем всем нашим клиентам обращаться в оценочную компанию для подготовки отчета о рыночной стоимости недвижимости. В случае судебного разбирательства вы сможете использовать отчет в качестве доказательства в свои пользу. В качестве доказательств также могут выступить скрины объявлений о продаже схожих объектов недвижимости за аналогичный период времени.

Для того, чтобы Ваша сделка не была оспорена в случае банкротства продавца недвижимости, в ходе судебного разбирательства вам необходимо будет доказать, что вы являетесь добросовестным приобретателем и не были в курсе, что продавец недвижимости либо сам находится в предбанкротном состоянии, либо находится в сговоре с таким лицом. 

Для этого вам необходимо не только детально проверить контрагента по инструкции, которую мы описывали выше, но и сохранить доказательства проведения этой проверки. 

В качестве доказательств могут выступить:

• скрины с сайтов судов, федресурса и базы исполнительных производств;
• выписки из ЕГРН;
• копии предыдущих договоров купли продажи и документы, подтверждающие оплату недвижимости;
• переписка с должником по вопросу предоставления документов;
• отчёт об оценке, скрины о стоимости аналогичных объектов.

Если вы проведете проверку, но на свой страх и риск все же купите недвижимость у подозрительного продавца, от оспаривания сделки вас это не спасет.

Помните, что наиболее значительными факторами риска, свидетельствующими о том, что сделка может быть оспорена, являются наличие у продавца крупных кредиторов, неоплата недвижимости по предыдущим сделкам, а также быстрая смена собственников недвижимости за короткое время.

Если у Вас есть подозрения в покупке недвижимости у потенциального банкрота, обратитесь в Юридическую компанию ЭНСО, наши юристы помогут вам разобраться в этом вопросе и защитить себя от рискованных приобретений и дальнейших судебных разбирательств.