Защита прав дольщиков

23 авг 2019

Долевое строительство претерпело ряд изменений в законодательном плане.

Особенность заключается в новой форме финансирования проектов строительства жилья, а также требовании к самим застройщикам и к количеству возводимых объектов.          

Договор долевого участия в строительстве: оплата и сроки

Эскроу-счета и сроки по договору долевого участия

Нововведения не коснутся только тех, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Все остальные должны будут работать с эскроу-счетами: доступ к деньгам у застройщиков строго лимитирован-получать они их будут полностью лишь после завершения строительства.

Контроль за расходом денежных средств теперь должен осуществлять специальный фонд, в который сами же застройщики и должны перечислять денежные средства. Финансировать напрямую застройщиков теперь должны кредитные организации. Кроме того, пока один объект не будет сдан, на строительство другого не будет выдаваться разрешение.

Законодатель уверен, что теперь дольщику будет предоставляться жилье в оговоренный срок. За задержку строительства застройщику грозит не получить последующего разрешения.

Но завершение строительства домов, разрешение на которое было получено ещё до принятия нового закона, будет не сегодня и не завтра. А значит, иски по будут вновь и вновь поступать в суды.

 Нарушение срока по договору долевого участия

• Первый вариант

О переносе срока сдачи строительства, застройщик обязан уведомить дольщиков не менее, чем за 2 месяца. Вместе с уведомлением направляется дополнительное соглашение: застройщик предлагает бонусы в обмен на то, чтобы дольщик подождал окончания строительства. При этом дольщики могут не согласиться, а изменение условий договора возможно только при обоюдном согласии сторон.

• Второй вариант

Дольщик направляет застройщику претензию. В основном застройщики удовлетворяют их, и дело до суда не доходит. Однако если застройщик не согласен с суммой штрафных санкций, то без суда здесь не обойтись.

• Третий вариант

Прекращение договорных отношений. Если срок сдачи строительства превышает 2 месяца, дольщик имеет право разорвать контракт. В этом случае вместе со штрафными санкциями следует требование возврата всей внесенной суммы. Если девелопер удовлетворяет требование, то договор прекращается. Если же он возражает против прекращения договорных отношений-стороны встречаются в суде.

Судебная практика за 2019 год: нарушение сроков по договору долевого строительства

Дольщик заключил со строительной компанией договор долевого строительства, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать дольщику квартиру до определенной даты. Дольщик в свою очередь обещался внести денежную сумму в размере около 2 000 000 рублей и принять данную квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

В случае нарушения застройщиком своих обязательств последний обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. Застройщик нарушил сроки сдачи недвижимости.

В случае если застройщик не может завершить строительство в установленный законом срок, он должен не позднее, чем за 2 месяца, уведомить участника долевого строительства и направить предложение об изменении договора.

Согласно ст. 401 ГК РФ  лицо несет ответственность за неисполнение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности. Однако если им будет доказано, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, он может быть освобожден от обязательств.

Нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнителя товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств к таким обстоятельствам не относятся.

На основании изложенного суд решил удовлетворить требования дольщика и обязал застройщика выплатить неустойку.

Коллективный иск и защита прав дольщиков

Коротко о коллективном иске по договорам долевого участия

Вовремя не сданный многоквартирный дом затрагивает, как правило, интересы группы дольщиков. В мировой практике коллективные иски не являются чем-то особенным.

В российском законодательстве до 2019 года такого понятия не существовало. Но объединение истцов могло нанять одного представителя, выдав на его имя доверенность с правом подписи от своего имени под иском. Кроме того, суды могли объединять несколько дел в одно производство.

С 18.07.2019 года принят Федеральный закон № 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», в котором говорится о том, что граждане вправе объединяться в группу для защиты своих прав. Изменения вступают в силу с 1 октября 2019 года.

В заявлении должно быть указано лицо, которое будет представлять интересы группы в судебном заседании.

Основания для такого объединения:

• Единый ответчик для всех лиц
• Однородные требования
• Идентичные обстоятельства
• Аналогичный способ защиты

Коллективный иск не всегда выгоден. Если суд не удовлетворил исковые требования, то отдельный заявитель не может подать новый иск по тем же основаниям. 

Судебная практика: коллективный иск и защита прав дольщиков

Дольщик 1 и дольщик 2 обратились в суд с иском к строительной компании об истребовании суммы неустойки за просрочку сдачи квартиры на 3 месяца.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что между дольщиками и строительной компанией был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Дольщики, согласно указанному договору должны перечислить на счет застройщика денежную сумму в размере 4 000 000 рублей, а застройщик должен предоставить им двухкомнатную квартиру общей площадью 68 кв. метров в третьем подъезде на 5м этаже под условным номером 115, на земельном участке, расположенном по означенному в договоре адресу. Указанная квартира должна была быть передана не позднее  30.06.2017. Дольщики свои обязательства по оплате выполнили в полном объеме. Застройщиком квартира была передана при нарушении сроков.

Суд признал требования истцов и обязал застройщика выплатить общую сумму. Разделены были лишь счета на привлечение представителя.

Обратитесь к юристам ЭНСО для защиты Ваших прав дольщика

• Проанализируем Вашу ситуацию и дадим прогноз результативности дела.
• Разработаем для Вас стратегию поведения
• Подготовим для Вас полный пакет убедительных документов, разработанный в соответствие с законодательством.
• Пройдем этот сложный путь с Вами

Клиенты выбирают ЭНСО:

• 15 лет на рынке – решаем нестандартные задачи клиента
• Более 1000 успешных проектов – оперативно и эффективно находим решение для задач любой сложности
• Соответствуем высоким стандартам юридических услуг – ответственно подходим к Вашей задаче, разработаем и осуществим оптимальный план действий на основе действующего законодательства

Ответим на вопросы

Звоните по тел. +7 (343) 384-87-33

Пишите на Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. 

Или оставьте заявку на обратный звонок