Апартаменты или квартира?
19 мар 2018
Апартаменты как вид недвижимости в нашем городе заявил о себе в 2011 году, когда компания «Атомстройкомплекс» торжественно заложила «капсулу времени» в основание нового здания на улице Стачек в жилом районе Эльмаш. На мероприятии по этому поводу говорилось, что дом должен восполнить недостаток качественного жилья, в том числе и для работников крупных индустриальных предприятий по соседству. Была презентована новостройка с современными планировочными и инфраструктурными решениями и, самое главное, помещениями небольшой площади и соответственно с приемлемой в итоге общей ценой покупки.
В продаже первые апартаменты в Екатеринбурге появились в 2012 году. Стали строиться и другие апартаментные комплексы, и в течение нескольких лет заняли видное место на рынке недвижимости. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, в настоящее время в Екатеринбурге продаётся более 500 апартаментов в сданных в эксплуатацию комплексах. В том числе и в многофункциональных комплексах (МФК), где вместе с ними строятся и обычные квартиры.
С самого начала апартаменты стали предметом внимательного покупательского интереса, – привлекала более низкая стоимость, но не совсем было понятно отличие апартаментов от квартир. Многие считают, что в некоторых случаях апартаменты «выигрывают» за счёт удачного местоположения в тех местах города, где изначально жилищного строительства не предусматривалось.
В целом сегодня в отношении к апартаментам на рынке мало что изменилось, этот вид недвижимости по-прежнему непонятен покупателем. А большой выбор обычных квартир с возможностью покупки на выгодных условиях уменьшает и без того небольшие позиции апартаментов в продажах. Кроме этого, в них действительно не разрешается постоянная регистрация по месту жительства и действуют более высокие тарифы на коммунальные услуги…
Когда покупатель располагает суммой для покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости или же апартаментов в новостройке, и не может сделать выбор, – что по этому поводу скажут наши консультанты?
Александр Герасимович, эксперт по недвижимости «Бюро недвижимости Зыряновой»:
– Чтобы принять решение и сделать выбор в пользу того или иного объекта, необходимо как минимум понимать их отличие друг от друга. Если сравним концепции жилья и их коммуникации, безусловно, новые апартаменты выигрывают относительно домов, которые были сданы в 50-х, 60-х … 90-х годах прошлого столетия. Разница заключается не только в качестве стройматериалов, планировках, но и в этажности, в качестве коммуникаций, отделки мест общего пользования, обустроенной придомовой территории – во многих комплексах апартаментов предусмотрены паркинги и детские площадки.
С точки зрения права – между квартирами и апартаментами разница колоссальная и заключается в том, что апартаментам, в отличие от жилых квартир, при регистрации права присваивают статус нежилого помещения. То есть зарегистрироваться в таком жилье нельзя.
– Некоторые источники сообщают, что в апартаментах возможна временная регистрация по месту пребывания. Недавно мы позвонили в один из районных паспортных столов и спросили, сможем ли мы зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах по конкретному адресу. Нам сказали, что возможна временная регистрация, если этот дом будет иметь статус гостиницы.
– Допускаю, но по факту обращения в паспортные столы Екатеринбурга во временной регистрации отказывают, мотивируя это тем, что апартаменты не являются жильём. В лучшем случае в апартаментах по договорённости, достигнутой управляющей компанией с паспортным столом, сегодня позволяется регистрация на три месяца, то есть каждые три месяца нужно продлевать регистрацию.
Чтобы не быть голословным, скажу, что у меня в собственности апартаменты на ул. Стачек. Был в паспортном столе Орджоникидзевского района с целью получить временную регистрацию, но получил отказ в связи с тем, что в свидетельстве написан вид права – нежилое помещение. Пытались централизованно зарегистрироваться через управляющую компанию, тоже получили отказ. Ещё один пример. Апартаменты в ЖК «Арбатский» сдали в августе, никто из собственников временную регистрацию не получил.
Не знаю, почему в паспортном столе так говорят, ведь на самом деле не регистрируют. Во всех правоустанавливающих документах по апартаментам указывается статус «нежилое помещение». Кстати, в связи с этим также невозможно купить апартаменты с помощью различных государственных сертификатов, таких как материнский капитал или областной сертификат, который выдаётся при рождении третьего ребёнка.
Алексей Головченко, управляющий партнёр юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия»:
– Считаю, что минусом апартаментов является ещё и дороговизна проживания. С точки зрения коммунальных платежей, апартаменты дороже квартиры процентов на 25–30. У управляющих компаний, работающих с нежилыми помещениями, развязаны руки в установке размера тарифов, когда речь идёт о жилых объектах, для них существуют жилищные комиссии, которые регулируют спорные вопросы. К тому же на апартаменты выше налоги. Однако стоимость апартаментов, как правило, ниже.
Александр Герасимович:
– С точки зрения коммунальных платежей и налогов, всё не так однозначно. Стоимость электроэнергии в апартаментах выше в 2–3 раза, чем в жилых домах (7–9 рублей за кВт/час – тариф для апартаментов, 2–3 рубля – для квартир). Тариф за отопление такой же, как для жилых домов, но за счёт того, что в апартаментах горизонтальная разводка труб и на каждое помещение установлены измерительные приборы, можно экономить на тепле.
Ежегодный налог на недвижимость для апартаментов составит 1,5–2,5 % от кадастровой стоимости, тогда как для квартир он рассчитывается в размере 0,5–1 % от кадастровой стоимости.
Нужно обратить внимание и на тот факт, что жители апартаментов платят налог за аренду земельного участка – общую кадастровую стоимость распределяют пропорционально занимаемым квадратным метрам. Собственнику 40-метровых апартаментов ежегодно будет начисляться налог в размере 6–8 тысяч рублей. Владелец обычной квартиры такой налог не платит.
Принять решение о покупке жилья на вторичном рынке или же в новых апартаментах – это каждый должен сделать для себя сам. Надеюсь, что сказанное выше поможет вам сделать правильный выбор.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
– Апартаменты сегодня заняли свою нишу на рынке недвижимости, но много вопросов остаётся нерешёнными, и это сдерживает спрос. Когда в одном и том же здании предлагаются и квартиры, и апартаменты, квартиры реализуются быстрее. В качестве примера можно привести ЖК «Арбатский», где сегодня в продаже остались только апартаменты, которые стоят дешевле квартир на 10–20 %. Покупатели всё же отдают предпочтение квартирам.
Мнение в пользу апартаментов для сдачи в аренду
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй», генерального подрядчика проекта VALO (г. Санкт-Петербург):
– Если у вас есть сбережения, которые хочется во что-то вложить, но вы не любитель рисковать и не хотите разбираться с финансовыми рынками, следить за курсами валют, волноваться о сохранности сбережений в банке, то можно купить квартиру и сдавать её в аренду. На сегодняшний день рынок предлагает альтернативный вариант – апартаменты.
Это относительно новый формат для российского рынка. Сегодня на петербургском рынке апартаментов процент строящихся апарт-комплексов составляет 90 %, и только 10 % уже построены и сданы в пользование.
Апартаменты можно приобрести как для постоянного проживания, так и с целью инвестирования средств и последующей сдачи в аренду. Апартаменты – продуманный инвестиционный продукт, который предлагает различные варианты дохода. Можно получать стабильный доход вне зависимости от обстоятельств. Вы просто выбираете программу с фиксированным годовым процентом или суммой ежемесячного дохода и получаете свои деньги вне зависимости от того, сдаётся ли жилье в аренду или «простаивает». Все ваши заботы берет на себя управляющая компания – поиск арендатора, подача всех документов в налоговую, контроль платежей за коммунальные услуги и даже забота о состоянии апартаментов (от замены лампочки до устранения протечки).
Статус апартаментов может быть разным. Он зависит от того, какую информацию изначально застройщик указал в разрешении на строительство – если здание по документам значится как гостиница или многофункциональный комплекс, это первый необходимый для будущей регистрации пункт. Также статус апартаментов зависит от управляющей компании – планирует ли она проходить классификацию, как апарт-отель. Управляющая компания для регистрации (не де-юре, но де-факто) должна установить у себя необходимое программное обеспечение, которое приобретается у компаний, уполномоченных миграционной службой. В проект VALO ещё на стадии разработки концепции заложены все требования, необходимые для прохождения классификации в качестве гостиничного комплекса класса «3 звезды». Наличие подтверждённого класса является необходимым условием для работы с целым рядом институциональных клиентов. Кроме того, это позволит получить временную регистрацию, поскольку данная услуга в апартаментах без статуса гостиницы невозможна.
Немаловажный вопрос, который волнует потенциальных инвесторов, – это стоимость аренды жилья и коммунальных услуг. Сравнивать аренду в обычной квартире с арендой в апарт-отеле достаточно трудно, поскольку формат отеля изначально предполагает комплекс сервисных услуг. В апартаментном комплексе проживающий может пользоваться гостиничными сервисами (уборка, услуги химчистки и прачечной, доставка еды, охрана комплекса и т. д.), вопросы быта жильца не обременяют, и это является преимуществом апартаментов. Сервис не возникает из воздуха, а закладывается в объект на этапе проектирования, включения в проект технологических помещений (кладовых, помещений под разного рода хозяйственный инвентарь, под раздевалки и столовую для персонала, под кухню и ресторан). И в данном контексте арендаторы готовы платить за аренду одного квадратного метра в полтора–два раза дороже. Разница, помимо сервиса, заключается ещё и в том, что в апарт-отеле в отличие от квартиры, где арендатор должен думать о благоустройстве жилого помещения и всех бытовых вопросах, хозяйственная инфраструктура вынесена за пределы помещения. Таким образом, арендуется только полезная площадь.
Цена квадратного метра в квартире и в апартаменте сравнима в той части, что в себестоимость квартиры входят отчисления на объекты социальной инфраструктуры, а себестоимость квадратного метра апартамента «нагружена» большим количеством «непродаваемых» помещений технологических зон и лобби, а также большими затратами на инженерную инфраструктуру. Как следствие, сравнимы и цены продажи.
Немаловажную роль при выборе апартаментов играет и местонахождение здания. Для комплекса апартаментов успешным местом является то, которое само по себе формирует поток клиентов. Если комплекс располагается в центре города, его основным потоком будут туристы, в зоне деловой активности – бизнесмены. Существенный вес в формировании локального трафика играют образовательные учреждения, поскольку очень часто апартаменты арендуют иногородние студенты. Решающим будет и расположение в непосредственной близости от станции метро. Наиболее успешен будет тот вариант недвижимости, который совмещает все потоки потенциальных арендаторов. Резюмируя все вышеперечисленные факторы, считаю, что на сегодняшний день апартаменты являются гораздо более выгодным вложением средств, чем обычная квартира.
Подытожим:
1. В Екатеринбурге продаётся полтысячи апартаментов.
2. Стоимость кв. метра апартаментов отличается от квартир на 10–20 %.
3. В апартаментах невозможна постоянная прописка, а также очень трудно, почти невозможно получить временную регистрацию по месту жительства. Нужно уточнять информацию по каждому объекту индивидуально.
4. Тарифы на коммунальные услуги выше, чем для жилья, но в силу наличия счётчиков соотносятся со средним чеком «коммуналки» по квартире.
5. Собственники апартаментов платят немалый ежегодный налог на земельный участок для нежилого объекта, а налог на недвижимое имущество – по повышенным ставкам.
6. Наиболее приемлемый вариант покупки апартаментов – для последующей сдачи в аренду.
