Дольщикам создают фонд
11 авг 2016
О создании новой стрктуры в середине июля заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. По его словам, отчисления застройщиков в фонд составят около одного процента от стоимости дома. Таким образом, ежегодно объем фонда будет составлять от 30 до 40 млрд рублей. Средства пойдут на возмещение финансовых потерь гражданам и на завершение долгостроев при неисполнении девелоперами своих договорных обязательств. Министр подчеркнул, что отчисления заменят страховые взносы, само обязательное страхование планируется отменить уже в сентябре.
Создание фонда узаконено июльскими изменениями в ФЗ-214 (ст. 23.2), предполагающими, что по решению правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
"Считаем, что мера по созданию компенсационного фонда является полезной с точки зрения развития рынка недвижимости, так как дольщики получат действенный способ, позволяющий обеспечить финансовую защиту средств, направленных на покупку первичного жилья. Вместе с этим подчеркнем, что дольщики заинтересованы в получении результата в виде квартиры за определенную стоимость и в нужный срок. Конечно, новый механизм по своей сути решает проблему компенсации средств дольщикам (то есть тех, что были потрачены на покупку жилья), однако не стоит забывать, что еще существуют потери, связанные с упущенным временем и ростом цен на жилье", — отмечает старший юрисконсульт компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Дронов.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, подсчитала, что в России сегодня насчитывается около 75 тыс. пострадавших дольщиков. Она обращает внимание на то, что действующие способы защиты участников долевого строительства на практике не всегда демонстрируют эффективность. Например, обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками больше осложнило, чем упорядочило ситуацию. Жесткие требования к самим страховщикам со стороны ЦБ, вступившие в силу осенью 2015-го, строго ограничили число компаний, которые могут страховать застройщиков: их набирается не больше двух десятков. Более того, из тех, кому позволено вести этот бизнес, реально берутся за него единицы — из-за крайне высоких рисков в сфере строительства, чрезвычайно зависимой от общего экономического фона в стране и мировых тенденций.
Три варианта
Сегодня закон 214-ФЗ предусматривает три варианта страхования договоров долевого участия в строительстве: коммерческое страхование, банковская гарантия и страхование через общество взаимного страхования застройщиков (ОВС).
Алексей Петров, ведущий юрисконсульт компании "КСК Групп", отмечает, что недостатком указанных форм страхования является то, что деньги дольщик может получить после судебных решений в отношении застройщика, в том числе при признании застройщика банкротом. Данная процедура занимает до полутора лет, и зачастую это происходит уже после того, когда уже стало известно, что застройщик больше не ведет строительство, соответственно получить деньги обратно дольщик может нескоро, возможно, не в полном объеме или строительство объекта затянется на неопределенный срок.
Но основной недостаток указанных видов страхования заключается в том, что на практике полную защиту прав дольщиков они не обеспечивают. На сегодняшний день нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств. Ресурсов страховых компаний не хватает для защиты прав всех дольщиков.
В октябре 2015 года, чтобы исключить возможности фиктивного страхования, когда по факту у страховщика отсутствуют возможности по компенсации страховых рисков, приняты поправки в закон, сильно ужесточившие требования к страховщикам. Центробанк как регулятор рынка отобрал в список "уполномоченных" 20 крупных игроков. Это привело к росту тарифов, монополизации рынка и сворачиванию возможностей для его дальнейшего развития.
"Не в игре" оказался механизм банковских гарантий. Для застройщиков — трудоемко (банковская гарантия получается под каждый отдельный ДДУ, много проверок и аудитов) и дорого (например, стоимость кредитного поручительства в Москве взлетела за год с 1 до 12% от цены контракта). Для банкиров — высокорискованно. По требованию 214-ФЗ по размеру капиталу наберется не больше десяти банков "с полным соответствием". Таким образом, доступ к гарантиям почти для всех оказался закрыт, отмечает управляющий партнер ГК ЭНСО Алексей Головченко.
Надеждам на то, что ОВС в строительстве превратится в аналог АСВ, в банковской отрасли тоже не суждено было сбыться. На сегодняшний день в ряды ОВС вступило всего 50 строительных организаций (из 4 тыс. застройщиков).
© Ъ-Санкт-Петербург
