Как продать квартиру: самому или через риэлтора?

21 окт 2015

Сделки с недвижимостью обычно предполагают крупные суммы, большое количество документов и сложность процесса. На помощь продавцу или потенциальному покупателю квартиры всегда готов прийти риэлтор, разумеется, за определенное вознаграждение. Агент по недвижимости поможет определить цену жилья, собрать пакет документов, найти покупателя и провести сделку. Однако не все готовы платить риэлтору. Нужен ли специалист по недвижимости или можно провести сделку самостоятельно?

«Всё делаю сама»

«Я несколько раз покупала и продавала квартиры, при этом всегда обходилась без риэлтора, – рассказывает Алексеева Дарья, жительница г. Екатеринбурга. – Всю информацию по необходимым документам и порядку проведения сделки искала в интернете. Сейчас все есть в свободном доступе: типовой договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор аванса/задатка. Легко найти перечень требуемых документов:

• свидетельство на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру;
• справка ф.40 о том, что никто не прописан;
• договор купли-продажи;
• акт приёма-передачи;
• другие документы в зависимости от конкретной ситуации.

Есть поясняющие статьи, например, по налогам, чем отличается задаток от аванса, кто за что платит в регистрационной палате. Есть форумы, где юристы объясняют разные сложные ситуации.

Конечно, были некоторые сложности. Один раз обращалась в агентство недвижимости за платной юридической консультацией для составления сложного договора по продаже квартиры после получения ее в наследство. Второй момент – не всегда получалось сразу определить стоимость квартиры. Если цена была выше рынка, приходилось долго ждать. Я определяла цену по порталу Е1. Смотрела тот же район, по возможности тот же дом. Прозванивала самые дешевые варианты: убедиться, не "утка" ли это. Такое, знаете ли, бывает. Риэлторы так ищут клиентов или «щупают» рынок. Говорят: «Вы знаете, продали уже ту квартиру, но есть другая». Я на такие объявления потом жаловалась модераторам Е1. Если ставить цену по рынку и на рынке много покупателей, то квартиру можно продать довольно быстро. Но на определение цены уходило достаточно много времени, как, впрочем, и на самостоятельную подготовку документов, и встречи с потенциальными покупателями».

Как оценить квартиру

Собственники стараются оценить жилье самостоятельно, так как не всегда доверяют риэлтору: вдруг в его интересах завысить или занизить цену?

Минус самостоятельной оценки квартиры не только в том, что на поиск объектов-аналогов уходит много времени, но и в невозможности объективно оценить стоимость. Собственник, как правило, предвзято относится к своей квартире. Кроме того, непрофессионалу сложно учесть влияние всех различий между объектом оценки и аналогами. Объективно определить стоимость квартиры может только независимая оценка, но в этом случае к оценщикам обращаются редко из-за высокой стоимости их услуг.

Зачем нужен риэлтор?

Риэлторы не спорят, что собственник квартиры все может сделать самостоятельно, разобраться в нюансах и успешно провести сделку. Но все же поднимают вопрос о целесообразности самостоятельной продажи недвижимости.

«Все, что делает риэлтор, собственник квартиры может сделать сам. Человек может многое, если вникнет в вопрос, потратит время и разберется с задачей. С таким же успехом человек может сам себя постричь, без услуг парикмахера. Он, конечно же, получит прическу, но какое у нее будет качество, сколько времени он потратит на это, сколько нервов?» – комментирует Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел».

«На мой взгляд, необходимость в риэлторе напрямую зависит от ситуации на рынке недвижимости, – считает Пётр Якименко, брокер по недвижимости АН «Квартирьер». – Рынок может быть растущий, падающий и стагнирующий.

На растущем рынке у любого собственника надобность в риэлторе невелика, так как спрос превышает предложение, соответственно, найти покупателя очень легко. Тем не менее, и на таком рынке есть свои сложности. Например, где уверенность в том, что собственник получил максимум от продажи, не продешевил при заключении сделки?

На стагнирующем рынке роль и ценность риэлтора заметно возрастают. На таком рынке собственнику необходимо более продуманно подходить к стратегии продвижения своего объекта недвижимости. Как правило, его действия ограничиваются 2-3 объявлениями на популярных городских порталах. Риэлтор же применяет свои навыки, делает детальный анализ и придумывает, а затем реализует стратегию продвижения объекта на рынке.

На падающем рынке продать квартиру гораздо сложнее как для собственника, так и для риэлтора. Эту ситуацию мы наблюдаем сейчас, и думаю, будем наблюдать ближайшие год-два. Сейчас на досках объявлений неимоверное количество собственников, самостоятельно продающих свои объекты (последний раз я такое видел в 2008-2009 гг.) На таком рынке успешно продавать недвижимость может только настоящий профессионал».

Фатихова Татьяна, директор АН «Долевка66», объясняет, что сотрудничество с профессиональным риэлтором позволит осуществить сделку быстро, выгодно и без переживаний.

«Важный момент при осуществлении сделок с недвижимостью – знание законов. Риэлтор – это человек, который знает законы не только в теории, но каждый день применяет их на практике. Вы можете долгое время изучать законы, искать юриста, потом искать покупателей, в результате потратите массу времени. Хотя рядом есть люди, которые знают все о недвижимости. Обращаясь к риэлтору, вы экономите свое время.

Второй аспект – это нервы. Продажа квартиры – это всегда стрессовая ситуация, так как она не является обыденной. Зачастую люди не могут думать спокойно о продаже квартиры, их охватывает панический страх: вдруг продадим и не получим деньги за нее, продешевим. Риэлтор – это партнер, точно знающий, что и как нужно делать. Он поможет провести сделку без лишних волнений.

Продажа квартиры почти всегда сопряжена с покупкой другой квартиры (большей площади, более новой). Риэлтор посоветует, какую недвижимость в будущем можно продать более выгодно, а на этапе покупки приобрести по минимальной цене. Следовательно, обращаясь к риэлтору, вы экономите денежные средства и уменьшаете финансовые риски».

Сами риэлторы признают: специалист по недвижимости не является необходимым участником сделки, но может существенно облегчить процесс покупки или продажи квартиры, сэкономить время и нервы собственника.

Когда платить подоходный налог?

При продаже квартиры обязательно нужно разобраться, будут ли облагаться средства, полученные от продажи имущества, налогом на доходы физических лиц. Ситуацию разъяснила Екатерина Баева, независимый финансовый советник компании KAIL Group.

«Обязанность по уплате налога в 13% при продаже квартиры возникает, если квартира в собственности менее трех лет, а стоимость ее приобретения меньше, чем стоимость продажи. Особенно это актуально, если квартира была получена по наследству, приватизации или дарению. При этом сумму, с которой платится налог, можно уменьшить на 1 млн. рублей. Для квартир, находящихся в собственности более 3 лет, налог не платится.

Таким образом, сценария два:

• налог платится с разницы стоимости покупки и продажи;
• налог платится со стоимости продажи за минусом 1 млн. рублей.

Многие риэлторы для уменьшения налога советуют указывать либо стоимость продажи в 1 млн. рублей, либо стоимость первоначальной покупки квартиры (если стоимость покупки меньше цены продажи). Однако данный подход несет в себе значительные риски как для продавца, так и для покупателя. Помимо ответственности продавца за уклонение от уплаты налогов, в среднем по рынку квартиры "за 1 млн." будут дешевле, поскольку большинство покупателей при прочих равных отдадут предпочтение квартире с полной стоимостью. Налоговая инспекция активно работает со случаями, когда стоимость квартиры явно меньше рыночной. При наличии у покупателя расписки на разницу между стоимостью договора и реально уплаченной ценой, доказать факт ухода от налогов достаточно просто. А большинство сделок оформляется такой распиской на разницу.

Если одновременно покупается и продается квартира, а большинство сделок на рынке недвижимости альтернативные, то есть возможность получить налоговый вычет при покупке квартиры (один раз в жизни для каждого налогоплательщика), и тем самым уменьшить налог, либо вообще его не платить».

О порядке уплаты подоходного налога при продаже квартиры рассказал Джабраил Сулейманов, директор Налогового института Российского нового университета (РосНОУ).

«Владелец квартиры должен самостоятельно исчислить налог исходя из сумм, полученных от продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности, с учетом  имущественного налогового вычета. Например:

-       квартира продана за 4 500 000 руб.

-       налоговый вычет 1 000 000 руб.,

-       4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 (доход, с которого должен быть уплачен налог)

-       НДФЛ = 3 500 000 руб.х13%:100% = 455 000 руб.

Необходимо представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме № 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (например, квартира была  продана в июле 2014 г., срок подачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля 2015 г.).

Пунктом 4 статьи 228 НК РФ установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом».

Джабраил Сулейманов также пояснил, каковы последствия неуплаты НДФЛ для продавца квартиры:

«За неуплату  НДФЛ в указанный срок  начисляется пеня за каждый день просрочки, которая  определяется в процентах от неуплаченной суммы налога,  процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени уплачиваются одновременно с уплатой сумм налога или после уплаты в полном объеме.

За непредставление налоговой декларации  в указанный выше срок, ст. 119 НК РФ установлен штраф в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Следует обратить внимание налогоплательщиков-физических лиц, что налоговые органы могут назначить выездную налоговую проверку по соблюдению законодательства РФ о налогах и сборах в случае непредставления налоговой декларации по форме № 3-НДФЛ и неуплаты налога. Основанием для назначения  налоговой проверки могут быть сведения органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Юридические риски при продаже квартиры

Чаще всего при операциях с недвижимостью участники переживают за юридическую чистоту сделки, особенно это касается сложных ситуаций, например, продажи квартиры, полученной в наследство. Ошибки при заключении договора могут привести даже к потери права собственности на недвижимое имущество, однако при «чистой» продаже юридические риски минимальны.

«При обычной продаже квартиры нет никаких особых рисков, - отмечает Абаполова Людмила, юрист. - Внимательно читайте договор купли-продажи (образец легко найти в интернете), особенно пункт о расчётах между сторонами. Настаивайте на том, чтобы оплата была произведена ДО подписания договора и передачи документов на регистрацию в Росреестр. Укажите отдельным пунктом в договоре, что договор одновременно является и актом приёма-передачи жилого помещения, что покупатель ознакомился с санитарно-техническим состоянием квартиры и не имеет претензий».

Даже если все в порядке с самим договором, нужно внимательно отнестись к процессу расчета с покупателем. О том, как обеспечить личную безопасность, рассказывает Михаил Колотов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании «ЭНСО».

Основные проблемы, подстерегающие продавцов квартир, в основном возникают при расчетах. Вас могут ограбить по наводке «покупателей» или провести расчёт не полностью. Деньги могут быть фальшивыми (вся сумма, скорее всего, не будет подделкой, а вот часть «нарисованных» купюр может попасться в общей массе). Основные рекомендации продавцу:

1. Всю процедуру продажи желательно проводить в банке.
2. Если оплата производится наличными, деньги из банка не выносить, а купюры проверить на подлинность.
3. На встречу лучше приходить не одному, а с проверенным юристом, в компетенции и морально-этических качествах которого вы ни на секунду не сомневаетесь.
4. Там же, внутри банка, проверить чистоту сделки и все документы.
5. До совершения продажи изучить личность покупателя. Если есть такая возможность, сделать это по базе МВД. Если появились серьезные сомнения в его порядочности, откажитесь от сделки, не рискуйте!
6. Помните правило: «утром деньги – вечером стулья!» Поэтому: а) нужна предоплата, б) до получения полной суммы никого не вселять в пока ещё свою квартиру, не заключать сделку! При этом сплошь и рядом документы на регистрацию сдают без этого: например, когда квартиры покупаются по цепочке и одному из участников негде жить. При наличии цепочки продаж нужно юридически урегулировать отношения по вселению-выселению людей, сделать соответствующие закладки в договоре».

Выводы

Если разобраться, то продажа квартиры – не такое сложное дело, если грамотно подойти к процессу.

• С помощью сервиса «Проверь своего риэлтора» собственник может провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить актуальность объявлений о продаже объектов-аналогов, получить перечень требуемых документов. 
• Подготовить пакет документов (получить все справки, выписки, заполнить договор и т.д.) собственник может самостоятельно или через риэлтора, если хочет сэкономить время. 
• Поиск клиентов и контакт с ними целесообразно поручить профессионалу в сфере недвижимости в условиях стагнирующего или падающего рынка. 
• В случаях, отличающихся от «чистой» купли-продажи, стоит потратиться на консультацию юриста для уменьшения правовых рисков. Важно правильно организовать процедуру расчета с покупателем, чтобы обезопасить себя, свои деньги и недвижимость.

Статью подготовила Наталья Ничкова

© Эстиматика