Свердловские мэры сделали землю "золотой"

02 мар 2016

В Свердловской области резко выросла стоимость аренды земли. В январе предприятия начали получать уведомления о многомиллионных доначислениях по арендной плате за прошлый год — есть примеры, когда платеж для компаний увеличился с 300 тыс. до 250 млн рублей. По 200-300 млн бизнесу придется выплатить в качестве арендной платы за 2016 год. «У нас есть случай, когда арендную плату подняли в 958 раз», — говорит управляющий партнёр юридической компании «Энсо» Алексей Головченко. Его компания будет вести несколько судебных процессов, он полагает, что в ближайшее время свердловскому арбитражу придется рассмотреть сотни подобных заявлений.

Список городов, где местные власти проявили наиболее агрессивную позицию по отношению к бизнесу, установив максимальные ставки, открывает Екатеринбург. На втором месте — Нижний Тагил, затем следует Лесной, Качканар и Полевской.

Раньше кадастровая оценка земель не учитывалась при расчете арендной платы и имела значение только для определения суммы земельного налога. В 2011 году формула изменилась, и для расчета платы за аренду начали учитывать кадастровую стоимость. Для социально значимых земель ставки сделали низкими (0,3-0,5%). Земли, которые предназначены под высокодоходную деятельность, предполагают гораздо более высокие ставки (5-7%). Также помимо категории земли при исчислении арендной ставки начинают учитывать принадлежность к определенному муниципальному образованию и вид разрешенного использования.

Предприниматели начали массово оспаривать кадастровую стоимость, чтобы добиться снижения налога на землю (сейчас она не может превышать 1,5% кадастровой стоимости), и единственным ресурсом для казны оказались арендные платежи. В 2014 году МУГИСО выпустило приказ № 2693, нормы которого начали использовать для расчета арендной платы. И мэры городов начали поднимать ставки в 10 раз и больше.Этот документ дал возможность поднять аренду за 2015 год, поэтому первые квитанции по новым правилам появились лишь сейчас.

«Часть предпринимателей подняли бучу и в 14 муниципалитетах главы сделали ставки адекватными, это была такая ручная работа. Но большая часть компаний, которые не изучают ситуацию на опережение, об этом просто не знали, и они получили „хук справа“. Это изыскание источников пополнения бюджета властями стало убийственным для предприятий — они планировали для себя антикризисные стабилизационные мероприятия и не смогут их осуществить», — заявил «URA.Ru» Головченко.

Мэр Качканара Сергей Набоких признает, что проблема с повышением арендных ставок стоит остро: на последнем заседании совета по поддержке бизнеса при главе города рассматривался вопрос по адресному снижению арендных ставок. «Мы рассматриваем вопрос по конкретным территориям. Действительно есть такие, где произошел рост в 10 раз. И есть участки, где это критично. Будем демпфировать точечно», — сказал Набоких. При этом он считает, что говорить о внезапном или неадекватном росте — неправильно.

О том, что после увеличения кадастровой стоимости вырастет аренда, знали все, и резкая реакция малого бизнеса на новые счета объясняется не столько «неожиданностью» маневра, сколько отсутствием у МСБ возможности подстраиваться под такие изменения. «Конечно, для малого бизнеса любое повышение критично. Но хотелось бы напомнить, что палка о двух концах — конечно, хочется поддержать бизнес, с другой стороны бюджет тоже в непростом положении.

Если мы будем снижать все подряд, не сможем сбалансировать бюджет», — говорит Набоких. Именно по этой причине снижения арендных ставок за землю через суд добиться сложно.

«Местные» суды не берут на себя риск признать действия властей необоснованными, потому что юридические основания достаточно существенны. По словам оценщика Марины Неустроевой, в 2015 году процедуру усложнили — был введен обязательный досудебный порядок обжалования в комиссии по рассмотрению заявлений об оспаривании кадастровой стоимости при Росреестре.

«У комиссии общая установка простая — не снижать. В отдельных случаях идут навстречу, но не больше чем на 30% — такой люфт, как в магазине, где если будете особо настаивать, вам сделают скидку в 5-10%. Но в ситуациях, когда вопрос идет о десятках и сотнях миллионов — понятно, что 30% — это капля в море. Досудебное обжалование — это лишь дополнительный бюрократический барьер, основная цель которого — измотать заявителя в надежде, что до суда он не дойдет», — говорит эксперт.

Сколько обращений было рассмотрено комиссией и какова доля удовлетворенных жалоб — неизвестно. Управление Росреестра по Свердловской области не предоставило данные о работе комиссии.

Юристы «Энсо» говорят о том, что единственным реальным вариантом решения проблемы арендных платежей на региональном уровне на сегодняшний вариант является проведение всех этих нормативных актов через процедуру оценки регулирующего воздействия (ОРВ) и приведение ставок к единому «знаменателю» по всей области.

© Ura.ru