29 Июня 2016

В Свердловской области резко выросла стоимость аренды земли

В Свердловской области резко выросла стоимость аренды земли

С января 2016 года предприятия начали получать уведомления о многомиллионных доначислениях по арендной плате за прошлый, 2015 год. Есть примеры, когда платеж для компаний увеличился с 300 тыс. до 250 млн рублей. По 200-300 млн. рублей бизнесу придется выплатить в качестве арендной платы и за 2016 год.

Список городов, где местные власти проявили наиболее агрессивную позицию по отношению к бизнесу, установив максимальные ставки, открывает Екатеринбург. На втором месте — Нижний Тагил, затем следует Лесной, Качканар и Полевской. 

Что привело к изменению размера платежей?  

Резкий рост арендных платежей был вызван изменением показателей, которые используются для расчета ставки аренды. Раньше при расчете арендной платы не учитывалась кадастровая оценка земель, которая имела значение только для определения суммы земельного налога. 

В 2011 г. областное правительство изменило порядок определения величины арендной платы за землю – платежи стали исчисляться в процентном отношении от кадастровой оценки земель.

В 2014 году ставки сделали дифференцированными в зависимости от конкретного муниципалитета и назначения использования земли (очень низкие для земель социального назначения и высокие для земель коммерческого использования).

Результатом такого изменения законодательства стали баснословные суммы за аренду земли, которые землепользователям предлагают платить с 2015 года и неравные условия по размерам арендных платежей за землю в разных муниципалитетах.

В итоге проблемы возникли у всех предпринимателей, чей бизнес так или иначе связан с использованием арендуемых земельных участков (девелоперы, производственники и др.). Суммы арендных платежей для арендаторов превышают не только размер земельного налога, уплачиваемого собственниками, но порой и полную рыночную стоимость этого земельного участка.

Чтобы преодолеть сложившуюся ситуацию, многие бизнесмены сегодня прибегают к одному из двух способов:

  • Независимый оценщик, комиссия или суд , снижение кадастровой стоимости. Недостатком этого способа является то, что с учётом реалий и интересов государства снижение кадастровой стоимости происходит неадекватно и носит временный характер, до следующей оценки. Например, размер арендной платы увеличился в 1 000 раз. Как правило, в судебном порядке удается снизить кадастровую стоимость не более чем на 30%. Но даже если вам удалось снизить кадастровую оценку земли в 5 раз, стоимость арендных платежей все равно окажется в 200 раз больше, чем раньше. 
  • Решение проблемы в «режиме ручного управления» посредством обращения заинтересованного лица в представительный орган местного самоуправления с запросом на снижение ставки\коэффициента исчисления арендного платежа. Недостатком этого способа является то, что субъект обращения оказывается в зависимости от доброй воли двух уровней чиновников – своего муниципалитета и правительства Свердловской области, т.к. размер ставки может быть изменен только Постановлением Правительства Свердловской области, но вопрос о том, принимать ли такое Постановление - остается на усмотрение областных чиновников. 

Очевидно, что способ тоже ресурсоёмкий, и тоже - с непродолжительным эффектом. Кроме того, этот способ далеко не для всех и не всегда приемлем, т.к. обусловлен множеством внешних факторов, которыми сложно управлять, а также чреват возможным «шантажом» со стороны госорганов.

Экспертная группа «Условия ведения бизнеса» собирает интересантов, чтобы внести необходимые изменения в нормативную базу по арендным платежам за землю с помощью процедур оценки регулирующего воздействия (ОРВ) действующего законодательства.

Как реально снизить размер арендных платежей за землю?

С 2013 года все законы и законопроекты должны проходить процедуру оценки регулирующего воздействия, в противном случае они признаются недействительными (подробнее о процедуре см. здесь).
Это дает возможность представителям бизнеса защищать свои интересы, инициируя внесение изменений в действующие и вновь принимаемые нормативные акты через процедуру ОРВ.

Этапы изменения нормативной базы и снижения арендных платежей

Чтобы внести комплексные изменения в систему нормативных правовых актов Свердловской области, регламентирующих арендные ставки за землю, потребуется прохождение следующих этапов:

 
  1. Определение полного перечня нормативно-правовых актов, нуждающихся в корректировке и синхронизации;
  2. Формирование модели необходимых изменений, в том числе – определение ориентировочных величин и установление четких границ возможных отклонений размера арендных платежей от них;
  3. Согласование позиций предпринимателей и представителей органов государственной власти, инициирование внесения соответствующих изменений в нормативно-правовые акты; 
  4. Прохождение процедур изменения нормативно-правовых актов соответствующими органами государственной власти.

Если вопрос с увеличением размера арендных платежей за землю для вас актуален - свяжитесь с нами через электронную почту orv@ensocompany.ru, позвоните +7 (343) 384-87-35, или отправьте заявку через сайт.

Мы обязательно свяжемся с вами.


Возврат к списку