Как сэкономить на аренде в период пандемии коронавируса. Антикризисные советы бизнесу

25 апр 2020

Пандемия коронавирусной инфекции и введение ограничительных мер поставили предпринимателей и граждан в сложное положение: деятельность многих компаний оказалась приостановлена, их доходы резко упали, а сотрудники оказались в ситуации вынужденного месячного отпуска. В качестве одной из мер поддержки, позволяющей бизнесу снизить обязательные расходы был принят закон, позволяющий предпринимателям получить отсрочку по уплате арендных платежей, а также в некоторых случаях снизить размер арендной платы. О том, как сэкономить на арендных платежах и как юридически правильно оформить отношения с арендодателем, рассказывает Управляющий партнер ООО «Юридическая компания «ЭНСО» Алексей Головченко.

Какими нормативными актами регулируется вопрос предоставления отсрочки и снижения арендной платы?

• Статья 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» № 98-ФЗ;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», с изменениями от 10.04.2020 и от 18.04.2020.
• Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требованиям к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

На кого распространяются арендные каникулы в связи с коронавирусом?

Обращаем Ваше внимание, что принятые нововведения распространяются исключительно на компании из перечня отраслей, в наибольшей степени пострадавших от распространения коронавирусной инфекции в соответствии с Постановлениями № 434 и № 540. Не исключено, что список пострадавших предприятий будет дополнен впоследствии. Отсрочка предоставляется только в отношении нежилых помещений.

 В чем суть принятых нововведений?

Арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку уплаты аренды до 1 октября 2020 года на следующих условиях:

• С момента введения на территории региона режима повышенной готовности или режима ЧС в размере 100 % от стоимости арендной платы.
• С момента отмены специального режима и до 1 октября 2020 года в размере 50% от стоимости арендной платы.

Таким образом, если режим повышенной готовности был введен в Вашем регионе с 18 марта 2020 года по 18 мая 2020, а размер вашей арендной платы составляет 100 000, размер Вашей отсрочки составит 200 тысяч рублей за период с 18 марта по 18 мая и по 50 тысяч ежемесячно с 18 мая по 1 октября 2020.

Гасить оплату образовавшейся задолженности Вы можете частями в течение двух лет, начиная с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года, но не чаще 1 раза месяц, причем сумма платежа не должна превышать 50 процентов от размера арендной платы, в нашем случае не более 50 тыс. рублей ежемесячно.

Арендатор и Арендодатель могут утвердить свои условия соглашения о рассрочке, с учетом того, что они не будут ущемлять права арендатора и не будут менее выгодными, чем указанные в Постановлении.

Отсрочка не распространяется на плату за содержания помещения и коммунальные платежи, даже в том случае, если они были включены в размер арендной платы. Исключения будут только те случаи, когда арендодатель был сам освобожден от их уплаты. Также в указанный период на сумму отсроченной задолженности не будут начисляться и штрафные санкции.

Арендатор вправе требовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования помещения по причине введения ограничительных мер, установленных в рамках режима повышенной готовности или ЧС.

Вместе с тем, ни закон, ни Постановление Правительства по отсрочке уплаты аренды № 439 не дают разъяснений, в каком размере должно производится снижение. Очевидно, что стороны должны самостоятельно искать компромисс с учетом фактических обстоятельств.

Как правильно оформить арендные каникулы?

Все договоренности между арендатором и арендодателем должны быть оформлены путем подписания дополнительного соглашения в течении 30 дней с момента направления соответствующего требования арендатором. Сделать это можно в любое время в период до 1 октября 2020 года.

Если Вы хотите снизить размер арендной платы, начните диалог с собственником прямой сейчас. Для того, чтобы максимально обезопасить себя на случай судебного разбирательства, не ограничивайтесь устными переговорами, а старайтесь задокументировать все свои предложения, направляя письменные требования арендодателю.  

Хоть закон и предусматривает возможность понуждения арендодателя к предоставлению отсрочки и снижению арендной платы в судебном порядке, рекомендуем Вам не доводить дело до суда, а стараться найти компромисс, особенно в том случае, если Вы настроены на долгосрочные отношения. Необходимо понимать, что не только Вы, но и Ваш арендодатель находится в сложном положении. Для предпринимателей, чьей основной деятельностью является сдача в аренду недвижимого имущества, существует большой риск лишиться стабильного дохода и погрязнуть в месячных судах с многочисленными арендаторами.

Что делать, если Ваше предприятие не входит в перечень организаций, в наибольшей степени пострадавших от коронавируса?

Даже если основной вид деятельности Вашего предприятия не входит в список отраслей, пострадавших от коронавируса, попытайтесь договориться со своим арендодателем о предоставлении отсрочки и/или снижения арендной платы.

Конечно, ситуации могут быть разными. Но арендодатель должен помнить о том, что, если он не договорится с арендатором об условиях дальнейшей работы, он может его потерять. В этом случае ему придется самостоятельно содержать свое помещение, оплачивать коммунальные платежи. И не факт, что нового арендатора получится найти легко, даже после отмены всех ограничений на работу. Понятно, что ориентироваться на рынок аренды помещений, что существовал до коронавируса, не стоит. А на что же стоит теперь ориентироваться? Каковы прогнозы, ожидания от рынка аренды помещений? Этого пока не скажет никто.

Не стоит также рассчитывать, что, в случае чего, Вы как арендодатель всегда сможете легко взыскать арендную плату через суд, да еще и с неустойкой. В любом случае, это будет нелегко. По какому пути пойдет судебная практика в этих вопросах пока неясно. Возможно, суды в некоторых случаях будут признавать действующие ограничения форс-мажором и освобождать от ответственности за нарушение сроков уплаты аренды в период действия ограничений, а может – и в течение некоторого времени после этого. Тогда Ваши расчеты на неустойку не оправдаются.

Возможно также, что в некоторых случаях суд посчитает, что в период действия ограничений арендатор не мог пользоваться помещением. Это может означать, что арендодатель в этот период не осуществлял никакого предоставления услуг, и тогда встанет вопрос, взыщет ли суд в Вашу пользу хотя бы арендную плату за этот период.

Разъяснений Верховного Суда РФ по этим вопросам пока нет, и вряд ли их стоит ожидать в скором времени. Но прямо сейчас эксперты предполагают и такой вариант разрешения споров, нормы Гражданского кодекса (при их определенном толковании) позволяют делать такие предположения. В любом случае, после снятия ограничений гораздо продуктивнее заниматься налаживанием работы в новых условиях, а не судебными спорами и взысканием долгов. И потом, даже если суд все Вам присудит до копейки, это произойдет не скоро. И не факт, что решение суда в Вашу пользу получится исполнить, это тоже может стать проблемой.

Арендатор тоже, как правило, заинтересован в том, чтобы продолжить работу после отмены ограничений на ведение деятельности. Ведь если он сейчас не сможет договориться с арендодателем, то после отмены ограничений ему придется менять помещение, что вызовет дополнительные расходы. Не исключено, что ему придется все-таки оплатить арендную плату за весь период до того момента, как он освободит помещение, и возможно - неустойку. Возможны также споры с арендодателем, в том числе – с удержанием имущества арендатора, взаимными судебными исками и так далее. Это тоже может стать препятствием для нормального возобновления деятельности после отмены ограничений.

Советы арендатору

Будет ли признавать суд все введенные ограничения на деятельность форс-мажором, который освобождает от ответственности – пока не совсем понятно. Исходя из уже имеющихся разъяснений Верховного Суда РФ (Обзор от 21.04.2020 года № 1),  это не будет признаваться форс-мажором автоматически. Суд в каждом конкретном деле должен исследовать,  содержание договора, характер обязательств, влияние ограничений на возможность исполнения обязательств, разумность поведения должника. И вот, в связи с последним пунктом, Арендатор должен предпринять все возможные разумные меры. Одной из таких мер является уведомление арендодателя о наличии обстоятельства форс-мажора. То есть не уведомление о самой пандемии коронавируса, это и так все сейчас известно, а о том, что Вы не можете исполнить свои обязательства именно из-за распространения инфекции и приятых в связи с этим  ограничительных мер. Другой такой разумной мерой будет поиск компромисса в вопросе сроков уплате и размере арендной платы.

Рекомендуем также перечитать свои договоры об аренде, особенно раздел о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы). Прочитав его новым взглядом, с учетом текущей ситуации, Вы откроете для себя много нового. Во всяком случае, Вы выясните, какие именно действия Вы должны предпринять в случае, если возникает форс-мажор. И действуйте так, как предписывает Вам именно Ваш договор.

Если Вам необходима консультация по вопросам предоставления отсрочки или снижения арендной платы обратитесь в ООО "Юридическая компания "ЭНСО".

Наши эксперты помогут выработать условия соглашения, максимально устраивающие арендатора и арендодателя, а в случае необходимости защитят Ваши интересы в суде.

Стоимость телефонной консультации:2 000 рублей. Длительность консультации не более 30 минут.

Стоимость подготовки дополнительного соглашения и анализа договора аренды: 2000 рублей.

Стоимость подготовки искового заявления в суд по вопросу предоставления отсрочки/снижения арендной платы: 5000 рублей.