Продление договора аренды земельного участка без торгов

29 сен 2021

Действующим земельным законодательством предусмотрены случаи, когда допустимо продлить аренду без проведения торгов. В данном контексте под продлением следует понимать не пролонгацию, а заключение нового договора аренды государственной земли. Нарушение требований к обязательному проведению торгов влечет недействительность договора.

СПРАВКА: с марта 2015 г. отменено преимущественное право для арендатора на оформление нового договора без торгов. 

Кто и при каких условиях вправе продлить договор аренды земельного участка 

Согласно земельному законодательству таким правом наделены:

• арендаторы, которые используют участок для сельскохозяйственной деятельности; 

Для данной категории заявителей требуется соблюдение условий. Во-первых, в государственном органе, который осуществляет функции земельного надзора, должна отсутствовать информация о случаях нарушения использования участка. Во-вторых, заинтересованное лицо должно инициировать продление до окончания срока действия предыдущей аренды. 

СОВЕТ: во избежание необоснованного отказа при подаче заявления укажите конкретное основание – ссылку на статью закона, которая предоставляет право на упрощенный порядок. 

- собственники объектов незавершенного строительства;

Речь идет как о лицах, заключивших договор купли-продажи в отношении данной категории объектов, так и о собственнике, который занимается строительством объекта. При этом упрощенный порядок без аукциона может применяться однократно. 

- заявители, которые арендуют земельный участок без торгов;

Исключением из данного положения являются случаи, когда земля была получена впоследствии несостоявшегося аукциона с одним участником. 

- лица, получившие землю на основании аукциона для особых целей: садоводство и дачное хозяйство.

Для данной категории заявителей важно одновременно соблюсти комплекс условий: своевременное обращение с заявлением (до окончания действия предыдущего договора), отсутствие у кого-либо преимущественного права на получение земли, наличие оснований для аренды без аукциона (п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).

СПРАВКА: особый упрощенный порядок продления арендных отношений без торгов действовал в связи с пандемией коронавирусной инфекции для заявителей, обратившихся до 1 марта 2021 г. (ФЗ № 166 от 08.06.2020г.). Для положительного рассмотрения заявления требовалось соблюдения 3 условий: договор заключен до введения режима ЧС или повышенной готовности, срок действия аренды не истек, арендодатель не обратилась с исковым заявлением о расторжении, нет информации о неустранённых нарушениях при использовании земли.

Инструкция по продлению договора аренды земельного участка без торгов

Для того, чтобы оформить арендные отношения юридически грамотно и оперативно, важно соблюдать последовательность шагов.

1. Анализ оснований для упрощенного порядка.

На данном этапе заявителю предстоит удостовериться, что он наделен правом на аренду без торгов, выбрать конкретную норму, на которую он будет ссылаться в заявлении.

2. Подготовка пакета документов.

Для подачи в регистрирующий орган необходимо подготовить заявление, приложить действующий договор аренды.

3. Выбор способа подачи документов.

Заявитель можно воспользоваться правом на личное обращение в государственный орган, подать заявление в форме почтового отправления, обратиться в МФЦ, сформировать электронный запрос, например, через портал Госуслуги. 

СПРАВКА: при подаче документов в электронном виде они должны быть подписаны ЭЦП. 

4. Подача документов в уполномоченный государственный орган.

Для земли в границах города, как правило, заявление подается в администрацию или комитет по управлению гос. имуществом. Если участок расположен за чертой города, необходимо обращаться в администрацию муниципального района. 

5. Получение решения о рассмотрении (в течение 30 дней с момента обращения):

- при положительном результате Вам будет направлен проект договора для последующего подписания; 

- при отказе должны быть указаны конкретные основания (ст. 39.16 ЗК РФ). Частыми причинами выступает запрет на регистрационные действия в отношении данного земельного участка или наличие задолженности по предыдущему договору. Вне зависимости от основания отказ может быть обжалован в суде. 

6. Возврат подписанного экземпляра.

7. Регистрация договора в Росреестре.

ВАЖНО: обязанность по предоставлению документов на регистрацию возложена на государственный орган, который освобождается от оплаты пошлины за указанное действие.

8. Получение экземпляра с отметкой Росреестра. 

Для успешного продления договора аренды земельного участка без торгов важно четко соблюдать установленные законом сроки, ознакомиться с нормами земельного законодательства, регулирующего данную процедуру, требованиями местной администрации и Росреестра.