Как продать доли в квартире

14 ноя 2023

Продажа доли в квартире несколько отличается от продажи недвижимости «целиком». Ключевая разница – необходимость предлагать выкупить долю остальным собственникам помещения и только после этого выставлять ее «в рынок». Рассказываем, как правильно продавать и покупать доли в квартирах, чтобы впоследствии не увязнуть в многочисленных судах.

Откуда берутся доли в квартирах?

Изначально квартира как объект недвижимости является единым целым, но в следствие некоторых действий со стороны собственников она может быть разделена на доли. К числу таких действий относятся:

• приобретение квартиры в собственность супругами в браке. В этом случае квартира автоматически становится их совместной (долевой) собственностью. При разводе она может быть, как разделена на доли, так и целиком передана одному из супругов.
• Наследование объекта недвижимости несколькими собственниками. В этом случае число выделенных долей равняется числу наследников.
• Приватизация квартиры несколькими собственниками.
• Дарение квартиры нескольким лицам.

Долевая собственность возникает тогда, когда у одного объекта недвижимости есть несколько собственников и доля каждого из них определена.

Виды квартирных долей

Доли бывают двух видов:

• Идеальные. Определяются в частях от целого. Например, ½ квартиры.
• Реальные. Определяются метражом или количеством комнат.

При покупке долевой собственности лучше всего иметь дело с реальными долями, так как они четко определяют границы помещения, которым может пользоваться собственник.

Особенности продажи долевой собственности

Главным отличием при продаже долевой собственности является так называемое преимущественное право покупки, которое распространяется на собственников остальных долей в квартире. Это означает, если один из долевых собственников захочет продать свою долю он в обязательном порядке должен предложить остальным собственникам выкупить ее, и только в случае их задокументированного отказа может предлагать покупку посторонним лицам. 

Порядок предложения покупки доли строго регламентирован законом. В случае его нарушения есть риски того, что нотариус откажется от регистрации такой сделки, а впоследствии она может быть оспорена одним из долевых собственников.

Порядок предложения сособственникам о выкупе доли в квартире

Предложение о выкупе доли:

• в обязательном порядке направляется в письменном виде, даже в том случае, если собственники проживают в одной квартире.
• должно содержать информацию о ее стоимости, порядке и сроках расчетов, порядке пользования имуществом.
• направляется одним из трех способов: вручено лично под роспись, отправлено телеграммой либо заказным письмом с описью вложения, уведомление через нотариуса. Лишь при отправке одним из указанных способов уведомление сособственника будет считаться надлежащим, даже в том случае, если он не ответит на предложение отказом или согласием.
• По закону у лица, которому направлено предложение о выкупе доли в квартире, есть 30 дней на принятие решения. Если по истечении указанного срока оно не выразит согласие на приобретение имущества, долю можно смело продавать. Вместе с тем закон не допускает сокращения этого срока. Если вы не дождались окончания тридцатидневного срока и продали долю постороннему лицу – это является основанием для оспаривания сделки.

Важный нюанс! Продавать долю другим лицам можно не ниже цены, предложенной сособственнику. Если в предложении о продаже вы указали одну цену, а в последствии продали недвижимость в разы ниже, то это тоже является основанием для оспаривания сделки.

При регистрации сделки необходимо будет представить нотариусу все документы, касаемо отправки предложения о выкупе. Если чего-то будет не хватать, нотариус все равно зарегистрирует сделку, но, снимая с себя всякую ответственность, включит в договор пункт о том, что продавец гарантирует уведомление преимущественных покупателей.

Оспаривание договора купли-продажи доли 

В случае несоблюдения порядка уведомления сособственников или других нарушений при продаже доли (например, продаже доли по стоимости ниже, предложенной преимущественному покупателю) сделка купли-продажи может быть оспорена.

Для того, чтобы это произошло, сособственнику доли в квартире необходимо обратиться в суд с иском о переводе прав собственности на себя. При удовлетворении иска он будет обязан выплатить фактическому приобретателю стоимость недвижимости, которую тот уплатил при покупке.

Если у Вас есть вопросы, связанные с покупкой и продажей долей в квартире, обратитесь в Юридическую компанию ЭНСО, наши специалисты помогут решить все ваши проблемы.