Правительство может запретить продажу недостроенных квартир
29 июл 2015
По данным СМИ, в кабмине рассматривается возможность запрета продажи девелоперскими компаниями квартир на стадии строительства — как способ решения «проблемы обманутых дольщиков».
Комментируют наши эксперты:
Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс.Недвижимость» (СПб):
— Если мы говорим о схеме, когда «дольщик» вносит деньги в банк на специальный застрахованный счет конкретного объекта «А», а «застройщик» берет кредит под строительство объекта «А» в этом банке, то эта схема не нова, например она более 20 лет удачно работала в странах Скандинавии.
И удорожание будет в районе 5-7% не более (где 2% — интерес банка, а 3-5% — интерес страховой компании). Это абсолютно цивилизованный, проверенный путь. Если же мы говорим о том, что застройщик просто берет кредит в банке под непонятные проценты, строит, а потом продает, то результат этого шага, как для потребителей, так и для отрасли, я и прогнозировать не берусь. Надеюсь мы в этот раз не будем «изобретать колесо», а воспользуемся уже существующими наработками.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
— Если инициатива реализуется, то с 2020 рынок недвижимости России становится на 100% вторичным. Застройщики лишаются возможности получения самых дешёвых денег через основной прямой канал финансирования, они вынуждены будут либо строить за счет собственных средств (а те, у кого этих собственных средств нет – автоматически оказываются в неконкурентных условиях). Либо перейти на 100% банковское финансирование, тогда строительство только за счет банковских средств увеличит стоимость квадратного метра соразмерно процентной ставке по банковским кредитам, умноженной на период строительства. К 20 году у рынка будет время подготовиться, и он подготовится, основательно сократив количество девелоперских компаний и застройщиков. Рентабельность строительного бизнеса многим покажется просто неинтересной.
Защищая покупателей от недобросовестных застройщиков, их лишают альтернативы выбора более доступного квадратного метра, ведь именно первичный рынок давал многим возможность купить жилье дешевле на 20-40%. Были бы у них деньги на вторичное жилье – они не раздумывая купили бы на вторичном. Но если люди покупали «первичку», значит, другого себе позволить просто не могли?
Еще два момента: с рынка уйдут частные инвесторы, которые зарабатывали на росте стоимости квадратного метра, их доля в 2014 году составляла порядка 20%. А такой инструмент покупки недвижимости, как рассрочка (сейчас его использует порядка 60% застройщиков) либо перестанет существовать, либо станет головной болью для застройщиков после введения дома в эксплуатацию. Сейчас застройщик дает рассрочку только на строящееся жилье, на которое у покупателя еще не может возникнуть право собственности, но если он сможет продавать только готовые квартиры — то, при предоставлении рассрочки, он вынужден будет сам решать проблему дебиторской задолженность с покупателем, который де-юре является собственником!
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»:
— В случае реализации кардинальных мер запрет на долевое строительство может привести к переделу рынка недвижимости, снижению конкуренции и менее доступным ценам на первичное жилье. Однако, как отмечается в последнее время, правительство рассматривает менее радикальный вариант. Застройщики смогут привлекать деньги на ранних стадиях строительства, однако с обязательным участием банка как посредника. То есть, данные финансовые учреждения примут на себя функции контроля расходования средств. Конечно, пока еще не до конца ясно, в каком виде будут приняты изменения, однако определенная встряска все равно ждет рынок. Компаниям необходимо будет перейти на новую схему продаж жилья и отладить все процессы (а на первых порах всегда бывает путаница и неразбериха). Даже менее радикальный вариант вызывает ряд вопросов. Как будет осуществляться взаимодействие с банком? Сколько будут стоить его услуги? Не приведет ли жесткий контроль и желание подстраховаться к снижению предложения на рынке? Банки и сейчас проверяют объект и застройщика при аккредитации новостройки, и что изменится с принятием новой схемы? Интересует и другое, на каком этапе застройщик получит доступ к спецсчету и деньгам, и придется ли ему привлекать столь дорогое проектное финансирование? Получается, что застройщиком придется «встать на новые рельсы», и не факт, что новая схема оправдает возложенные надежды. Тем более, пока еще нет четкого понимания относительно «подводных камней», порядка сделки. Не исключено, что появятся обходные схемы, и в решении проблемы обманутых дольщиков не будет постановлена точка. Хотя, конечно, к этому времени сам термин дольщиков исчезнет.
Татьяна Сапрыкина, независимый финансовый директор
Если законопроект о запрете продажи недостроенных квартир примут, то на рынке недвижимости произойдут заметные изменения. Большое количество девелоперов уйдут с рынка. Останутся по большей части крупные игроки, которые смогут строить на кредитные деньги. Небольшим компаниям без вложений будущих собственников жилья строить невозможно. Кредиты, тем более на строительство всего объекта, небольшим компаниям получить очень сложно. Стоимость квадратных метров скорее всего изменится в сторону увеличения, конкуренция снизится и девелоперы смогут смелее диктовать цены.
Екатерина Баева, независимый финансовый советник Группы КЕЙЛ:
— Предложение заменить страхование гражданской ответственности застройщиков на банковскую гарантию, которая очевидно будет в разы дороже (с 0,8% до примерно 4%). Это неизменно вызовет увеличение издержек застройщиков, которые в настоящий момент, на стагнирующим рынке и так находятся в непростой ситуации. Свои издержки они либо переложат на конечного потребителя, что в текущей ситуации достаточно сложно из-за низкого спроса, либо будут вынуждены придумывать схемы, как обойти запрет.
Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», Москва — Екатеринбург:
— Я, конечно, не поддерживаю данную инициативу! Если все-таки произойдет полный запрет долевого строительства, то застройщики лишатся очень важного для себя источника финансирования, а это в свою очередь обязательно приведет к росту стоимости жилья. При этом надо понимать, что для большого пласта россиян «долевка» — единственная возможность приобрести квартиру. И люди, не смотря на эти истории с обманутыми дольщиками, все равно идут на риск, покупая недостроенные квартиры.
Вот, последний громкий случай – в Екатеринбурге обманули обманутых дольщиков — ЖК «Рощинский, 8»! Уголовное дело то закрывали, не найдя состава преступления, то снова открывали. Все-таки руководителя компании посадили — но не за мошенничество, как предполагалось ранее, а за преднамеренное банкротство — на 2,5 года в колонию общего режима. Дом передали другой строительной компании, на завершение строительства корпорации выделили бюджетные средства — наши с вами, налогоплательщиков — на сумму свыше 1 млрд руб. Деньги, по всей видимости, опять распилили. Бедные дольщики успели пожениться, развестись, нарожать детей, а дом их все строится и строится… И вот, государство, вместо того, чтобы бороться с мошенничеством и коррупцией, просто-напросто запрещает строительство «долевок»: болит нога — давайте ее отрежем! Зачем лечить? Знаете, депутатам, нечестным на руку полицейским и прокурорам эти «долевки» вообще не нужны — у них дома в элитных районах стоимостью в миллиарды рублей, да виллы на модных морских побережьях. «Долевки» нужны той категории граждан, которая не справится с покупкой «дорогого» жилья.
По идее, на сегодняшний день права дольщиков защищает федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С принятием поправок к нему в начале прошлого года, количество споров в судах по искам обманутых дольщиков значительно уменьшилось. Но все равно они есть — на практике иногда закон не работает, в первую очередь, из-за отсутствия должного контроля со стороны государства. Если это происходит, дольщики с помощью судебных тяжб добиваются признания права на незавершенный строительством объект и дальше ожидают введения дома в эксплуатацию, но сроки, как показывает практика, могут исчисляться годами.
И я считаю, что правильнее было бы просто ужесточить контроль исполнения застройщиками норм законодательства, усилить контроль финансовых потоков дольщиков — все это снизит процент обманутых людей. А полный запрет долевого строительства может привести не только к повышению цен на квартиры, но и вообще к параличу жилищного рынка.
