Законодатель назначил банки «смотрящими» над долевым строительством
03 авг 2016
С 1 января 2017 года кардинально изменятся «правила игры» на рынке долевого жилищного строительства. Соответствующие поправки в законодательство приняты Госдумой и подписаны Президентом РФ. В частности, вводится механизм проектного финансирования и формируется государственный компенсационный фонд.
Ситуацию комментирует управляющий партнер ГК "ЭНСО" Алексей Головченко.
Долевое строительство – выгодный для дольщика (т.к. позволяет сэкономить до 30% на номинальной стоимости и дает возможность выплачивать сумму, необходимую для строительства, в рассрочку), но и, наряду с ЖСК, один из самых высокорисковых способов приобретения жилья.
Популярность долевки вкупе с отсутствием прямого правового регулирования отрасли с момента ее появления привели к различным злоупотреблениям со стороны застройщиков и нарушениям прав участников долевого строительства. По статистике, сегодня в России до 50 % всех многоквартирных домов строятся по схеме долевого строительства, а жертвами недостроя остаются порядка 75 тысяч человек.
Исправить ситуацию был призван ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который вступил в силу 1 апреля 2005 года. В законе были предусмотрены 3 варианта страхования договоров долевого участия в строительстве (ДДУ): коммерческое страхование (напоминает обязательное страхование), банковская гарантия и страхование через Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС).
«ОСАГО» для девелоперов
Механизм обязательного страхования ответственности застройщиков казался властям базовым и надежным решением проблемы. Чтобы не пришлось расплачиваться за девелоперов, государство распространило на долевку ту же конструкцию, которую мы теперь можем наблюдать в турбизнесе и банковской сфере – обязательное страхование ответственности.
Но на практике ОСАГО для девелоперов оказалось неработоспособным инструментом. Причин две. Во-первых, общая неразвитость российского рынка страхования ответственности. Во-вторых, законодатели не учли специфику рисков строительства. По подсчетам экспертов, в строительстве по долевке крутится от 1,2 до 2 трлн. руб. При этом по оценке Российского союза строителей (РСС) ежегодно застройщики перечисляют страховым компаниям чуть больше 140 млрд. руб. страховых премий. Очевидно, что таким образом покрываются далеко не все риски.
Осознали это и сами страховщики – сегодня большинство из них просто отказываются связываться со стройкой: пугает непрозрачность деятельности девелоперов, высокая коррумпированность отрасли. А также неподъемность рисков - минимальная цена строительства многоэтажки – 300 млн. рублей - не каждому страховщику под силу аккумулировать такие риски.
Поэтому Российский союз строителей (РСС) первым заговорил о том, чтобы отменить обязательное страхование и перенаправить данный денежный поток, который идет к страховщикам, в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства.
С 1 октября 2015 года вступили в силу в поправки в ФЗ №214, ужесточившие требования к страховщикам. Допуск на работу с застройщиками получили компании с объемом собственных средств не ниже 1 млрд руб. (ранее достаточно было 400 млн руб.). Новые нормы были призваны исключить возможности фиктивного страхования, когда по факту у страховщика отсутствуют возможности по компенсации страховых рисков. Центробанк как регулятор рынка отобрал в список «уполномоченных» 20 крупных игроков. Это кардинальным образом не улучшило ситуацию, а привело лишь к взвинчиванию тарифов, монополизации рынка и сворачиванию возможностей для его дальнейшего развития.
Ни банковских гарантий, ни фондов самоподдержки
Из той конструкции, которая задумывалась в ФЗ №214, «не в игре» оказался и механизм банковских гарантий, который не пришелся по вкусу ни банкам, ни застройщикам.
Для застройщиков получать банковскую гарантию под каждый отдельный договор долевого участия оказалось слишком трудоемко и дорого (например, стоимость кредитного поручительства в Москве взлетела за год с 1% до 12 % от цены контракта). К тому же из-за высокой стоимости строительных проектов застройщики не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение. С другой стороны, девелоперские проекты требуют серьезных инвестиций, поэтому и банкиры всегда консервативно относятся к финансированию строительных компаний. А по требованию 214-ФЗ по размеру необходимого капитала наберется не больше десяти банков «с полным соответствием». Таким образом, доступ к гарантиям почти для всех оказался закрыт.
Надеждам на то, что ОВС в строительстве превратится в аналог Агентства страхования вкладов физлиц в банковской отрасли тоже не суждено было сбыться. На сегодняшний день в ряды созданного «Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» вступили из 4 000 застройщиков вступили всего 372 компании.
Подведем итог. Фактическая пробуксовка заложенных в ФЗ №214 инструментов заставила власти задуматься о сценарии полной отмены долевого строительства жилья с 2020 года. Новость о такой возможности летом 2015 года взорвала интернет.
Проектное финансирование: из эксперимента – в закон
Вместе с тем ряд банков (ВТБ-24, НОМОС-Банк) после кризиса 2008-2009 гг. в частном порядке начал работать со строителями по новой схеме – в рамках инструмента проектного финансирования. В отличие от кредитования и гарантии оно не предполагает предоставления банку залога под кредит. Специфика проектного финансирования проектов заключается также в том, что происходит своего рода перераспределение риска между участниками проекта. Дольщики выбывают из процесса инвестирования строительства. Привлеченные в строительство деньги граждан аккумулируются на спецсчетах – эскроу. Таким образом, все риски банк берет на себя.
При этом банкиры скрупулезно оценивают все риски, заложенные как в самом проекте, так и в деятельности строительной компании; досконально анализируют финансовую деятельность застройщика; проводят ряд экспертиз.
Банк самостоятельно осуществляет контроль за ходом строительства и объемом выполненных работ, либо привлекает для этого организацию-сюрвейера. Застройщик отчитывается перед банком по каждому этапу, предоставляя документы, подтверждающие объем выполненных СМР.
Законодатели решили распространить этот опыт на массовую практику- 3 июля 2016 года 304-м ФЗ в 294 закон были внесены соответствующие поправки, которые вступят в силу уже с 1 января 2017 года.
По оценкам экспертов, сегодня в рамках проектного финансирования жилищного строительства готовы работать порядка 50 кредитных организаций.
Компенсационный фонд – для суперперестраховки?
Еще одна новая инициатива – создание до 1 декабря 2016 года государственного компенсационного фонда долевого строительства. Напомню, такое поручение дал Президент РФ В.Путин по итогам заседания Госсовета, состоявшегося 17 мая 2016 года.
Предполагается, что фонд будет формироваться за счет средств застройщиков и будет использоваться в целях возмещения гражданам убытков и для завершения строительства домов при неисполнении строительными компаниями своих обязательств.
Планируется, что его средства будут генерироваться за счет обязательных отчислений застройщиков на суммы до 1% от планируемой стоимости строительства (РСС предлагал от 1,5 до 5% от стоимости проданного объекта). По оценке главы Минстроя Михаила Меня, взносы в фонд составят до 30-35 млрд руб. ежегодно (что куда меньше, чем фактический объем средств, идущих на страховые взносы).
Будут ли работать новые механизмы – покажет время. Однако в последнее время турбулентность на рынке недвижимости выросла - в кризисные годы застройщики уходят с рынка «пачками» - тысячами, поэтому уже сейчас можно предположить, что в случае нескольких крупных банкротств подряд «кубышка» может быть исчерпана. Неудивительно, что сегодня мы наблюдаем глобальное реформирование рынка строительства по всем фронтам (правила функционирования строительных СРО также недавно были серьезно изменены - читать об этом) – государство всеми силами пытается спасти рынок строительства.
Узнать больше о том, как дольщику предусмотреть все риски, а застройщику - грамотно вести свою деятельность, можно здесь.
