Покупка залоговой недвижимости: в чем риск и выгода?

01 апр 2016

Покупка залоговой недвижимости, безусловно, может быть очень выгодным вложением средств. Обычно продавцы таких квартир заинтересованы в срочной продаже, поэтому готовы снижать цены. Иногда дисконт на залоговое жилье может составлять 15-20%. Но при этом потенциальные покупатели должны понимать: чем выгоднее кажется покупка залоговой квартиры, тем выше возможные риски. Чем именно рискуют покупатели, зависит от обстоятельств продажи обремененного жилья и схем его реализации.

Прежде всего, стоит разделять, проходит сделка с участием банка или же квартира покупается непосредственно у заемщика. Первый вариант, когда кредитное учреждение фактически является участником сделки, можно считать наименее рискованным. Допустим, речь идет об ипотечном кредите или любом другом займе, при котором квартира - предмет залога. Еще на этапе оформления кредита банк тщательно проверяет залоговую недвижимость и с сомнительным с юридической точки зрения объектом дела иметь просто не будет.

Если кредит просрочен и банк решает возместить свои потери, продав залоговую квартиру, потенциальному покупателю хорошо бы знать отношение к этому владельца жилья, то есть заемщика. Если он свое тяжелое положение признает и с продажей согласен – идеально. В этом случае составляется договор купли-продажи с участием банка. Покупатель вносит денежный залог на депозитные ячейки: в одной – средства для банка, которые пойдут на полное погашение кредита, в другой – остаток суммы. При этом договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры в регистрационную службу отправляются одновременно. Документы проходят регистрацию, после чего и банк, и продавец получают доступ к своим ячейкам. А у покупателя – квартира и документальное обоснование права собственности. Как видно, в этом случае риски всех трех сторон практически отсутствуют. Правда, и серьезной выгоды ждать не стоит: скорее всего, при таком сценарии развития событий квартира продается по рыночной цене.

Хуже, когда проштрафившийся заемщик с решением банка о продаже не согласен, то есть квартира продается принудительно с аукциона. Конечно, банк предварительно готовит все необходимые документы и на продажу квартира выставляется «очищенной» (с исполнительным листом на выселение). Но всегда есть риск, что бывший владелец залоговой квартиры будет не согласен либо с ценой, либо с самим фактов продажи и попытается сделку оспорить в суде. Ситуация разрешимая, но связанная с неизбежными сложностями для покупателя залоговой квартиры.

Небезопасной можно считать покупку залоговой недвижимости непосредственно у заемщика. Схема следующая: покупатель передает необходимую сумму продавцу (заемщику), тот погашает кредит, залоговое обременение снимается. Только после этого квартира проходит перерегистрацию и право собственности переходит покупателю. Это очень небезопасный способ продажи, которым часто пользуются мошенники. Дело в том, что с момента полного погашение долга до снятия обременение может пройти некоторое время – иногда на это уходит несколько недель. В юридической практике, к сожалению, есть случаи, когда недобросовестные продавцы скрывались, оставив покупателя ни с чем.

В любом случае необходимо тщательно изучать оригиналы документов, прежде чем согласиться на сделку. Даже если заемщик утверждает, что оригиналы хранятся в банке, нужно настоять на своем и вместе посетить банк.

Не лишним также будет заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются не предъявлять новому владельцу недвижимости никаких претензий относительно ее стоимости или прав собственности после совершения сделки. Такое соглашение будет особенно полезным, если квартира изначально не была предметом залога по кредиту, но банк обратил на нее взыскание и принудительно реализует ее для погашения долгов заемщика.

Для расчетов при покупке залогового жилья наиболее безопасно арендовать банковские ячейки. Наконец, дополнительной гарантией для покупателя может стать титульное страхование – страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности.

И, конечно, сделку по покупке залоговой недвижимости (по какой бы схеме они ни проводилась) должны сопровождать компетентные специалисты – риэлторы и/или юристы. Только тогда выгода от покупки останется приятной, а риск судебных тяжб – минимальным.

Статья подготовлена руководителем направления "Судебное представительство и медиация" ГК ЭНСО Антоном Болотовым.