Изменения в закон о кадастровой оценке

02 окт 2020

Что ждать от новых изменений в законе о кадастровой оценке недвижимости?

Для начала давайте разберемся для чего нужна кадастровая оценка, как она может повлиять на цену объекта недвижимости, и какие изменения  внесены при проведении расчетов?

Кадастровая стоимость объекта  является отправной точкой для жизненно важных расчетов, непосредственно связанных с недвижимым имуществом. Она влияет на размер налогооблагаемой базы, величины государственной пошлины при нотариальном оформлении сделки с недвижимостью, арендной платы и т.д.

31.07.2020  были внесены изменения в Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Так, например, в новой редакции введено понятие «кадастровой стоимости единого недвижимого комплекса», а также дано измененное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса есть не что иное, как общая выведенная стоимость объектов, которые входят в данный комплекс. То есть, если комплекс включает в себя 5 зданий, то вначале определяется кадастровая стоимость каждого из сооружений, а потом уже вычисляется общая стоимость комплекса в целом.

Кадастровая стоимость отдельного объекта получается путем анализа ценообразующих факторов на момент проведения расчетов. То есть в любом случае кадастровая стоимость будет отличаться от рыночной через некоторое время. Скажем, кадастр в районе был проведен в 2018 году, а через год построили транспортную развилку, и цены на объекты выросли. Или наоборот, за счет повышения уровня шума, упали. То есть, рыночная составляющая постоянно колеблется в зависимости от спроса и предложения, а кадастр же остается фиксированным числом на определенный отрезок времени. 

Цель законодателя сделать максимально близкими показатели кадастровой и рыночной стоимости.

По каким критериям оценивается недвижимость?

Следует помнить, что в отличие от рыночной стоимости, кадастровая оценка проводится массовым способом. То есть Все квартиры идентичные по  метражу в аналогичных домах будут иметь примерно одинаковую кадастровую оценку, в то время как рыночная цена может существенно отличаться. Квартира, в которой давно не было ремонта будет стоить дешевле, чем точно такая же квартира, но тщательно подготовленная к продаже. Однако допускается и индивидуальный метод оценки, если нет возможности провести массовый.

Если говорить о земле, то критерии, влияющие на оценку, следующие:

Ø  - категория применения земельных участков;

Ø  - вид разрешенного строительства;

Ø  -  состояние объекта недвижимости на участке (незастроенный, застраиваемое, застроенный)

Ø  - приближенность или удаленность от дорог, автомагистралей;

Ø  - Наличие водопровода, расположение ЛЭП, прокладка газовых труб и т.д.

Ø  - близость к природоохранной зоны и т.д.

Что касается жилья, например, квартиры, то учитываются следующие показатели:

Ø  - местонахождение на карте населенного пункта;

Ø  - площадь (метраж);

Ø  - этажность;

Ø  - предположение о возможном отчуждении с передачей права собственности, т.е. предполагаемая рыночная цена;

Ø  - наличие транспортной и городской инфраструктуры;

Ø  - близость к торговым предприятиям, градообразующим, зеленой зоне и т.д.

Данные о кадастровой стоимости Вы можете получить в Росреестре.  В том случае, если Вы не согласны с установленной стоимостью, у Вас есть право обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости либо в суд. Также стоимость может быть пересмотрена по истечению 5 лет с момента последней проверки. То есть право на обращение по оспариванию стоимости  возможно при существенном нарушении прав заинтересованных лиц, будь то физических или юридических. Скажем, налогооблагаемая база значительно превышает ту, если бы кадастровая стоимость соответствовала рыночной.

Стоить отметить, что стали упрощены сроки рассмотрения жалоб и формы подачи заявления. Допустим, вы увидели в Росреестре ошибку, например, площадь квартиры не 90 кв. м, а 69 кв.м, естественно и налог будет выше, чего вам очень не хотелось бы. Вы обращаетесь к независимому оценщику с действующей лицензией на момент проведения оценки, который подготавливает отчет об оценке (подается в электронном виде на диск либо в бумажном виде).

Статья 22 Закона прямо определяет порядок рассмотрения споров относительно кадастровой стоимости. То есть Вы к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаете, отчет, выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, правоустанавливающий документ. Перечень документов исчерпывающий. Документы направляются в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости как почтовым отправлением, так и через МФЦ. Далее в течение 3х и рабочих дней со дня регистрации заявления комиссия направляет отчет оценщика в бюджетное учреждение и 7 рабочих дней с этой же даты выносит решение и уведомляет заявителя о дате предстоящего рассмотрения.  Заявление должно быть рассмотрено не позже 30 дней: отказ или удовлетворение. В случае отказа в удовлетворении заявления комиссия в обязательном порядке должна вынести мотивированное обоснование. Если Вы получили отказ, то можете со всеми документами подать иск в суд. В суд можно обратиться минуя комиссию, тем самым сэкономив на административных демаршах, однако потратившись на судебные издержки.

Также стоить отметить, что если ошибка была обнаружена, и, если стоимость была завышена, то разницу по налогам пересчитают с того времени, когда последние данные с ошибкой были занесены в Росреестр. Но если посчитают, что стоимость занижена и ее необходимо поднять, то новый налог будет насчитываться только с того момента, когда в Росреестр поступят новые данные.

Также изменения в законе подразумевают единую систему оценки, которая должна завершиться к 2022 г. по земле и к 2023 г по капитальному строительству. Вся Россия перейдет на единые сроки и стандарты оценки недвижимости.

Как говорилось выше, упрощается процедура подачи заявления и получения данных. Все необходимые манипуляции можно теперь сделать в электронном виде. А это, в свою очередь, делает сам процесс более простым и сокращает сроки вынесения решения и получения документов.