Советы арендодателю: договор аренды нежилого помещения

19 мар 2019

Согласно договору аренды нежилого помещения одна сторона (арендодатель) передает его во временное пользование другой (арендатору). Действия сторон в таком случае регулируются Гражданским Кодексом РФ (далее ГК РФ).

Советуем арендодателю отнестись со всей серьезностью к составлению договора аренды нежилого помещения. В случае если он будет составлен неверно, а исполнение обязательств по нему нарушено, он может понести ущерб: потерять деньги за аренду или получить обратно помещение в плохом состоянии.

Детально должны быть проработаны существенные условия договора аренды нежилого помещения. Внесете в такой договор неверные данные - его признают ничтожным, а сделку недействительной.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения  

1. Стороны

Основные сведения об арендодателе и арендаторе – подробные и достоверные реквизиты участников сделки.

2. Объект аренды

Обязательные данные о передаваемом в пользование нежилом помещении:

• адрес,
• наименование,
• инвентарный номер,
• назначение (производственное, торговое и т.д.),
• площадь.

3. Стоимость аренды нежилого помещения

Величина арендной платы или способа ее расчета должны быть ясно прописаны.

При определении размера арендной платы по договору важно учесть порядок и условия оплаты арендатором:

• коммунальных платежей,
• услуг по эксплуатации и ремонту общего имущества в здании,
• услуг связи.

Советуем арендодателю включить в договор условия изменения им размера арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще, чем раз в год с заведомым уведомлением арендатора об увеличении платежа.

4. Срок аренды нежилого помещения

Срок договора аренды нежилого помещения  – календарная дата или временной период, который исчисляют в годах, месяцах, неделях и т.д., а также наступлением конкретного неизбежного события. Важно, чтобы событие было именно неизбежным.

Ликвидация арендодателя (юридического лица) не является основанием для прекращения договора аренды - этот пункт не попадает под условие неизбежности. При ликвидации арендодателя договор аренды прекращается досрочно, если иное не оговорено в договоре (например, не предусмотрена заранее возможность правопреемства).

В случае, когда арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока действия договора аренды, по общепринятой практике считается, что этот договор продлится автоматически на тех же условиях на неопределенный срок, если договором не предусмотрено иное. 

Как арендодателю избежать спорных моментов при сдаче в аренду нежилого помещения

Для того чтобы в дальнейшем не было конфликтов, арендодателю стоит прописать в договоре аренды нежилого помещения условия:

• Состояние передаваемого помещения

Как правило, арендодатель не отвечает за минусы помещения, которые были оговорены заранее или обнаружены арендатором при осмотре помещения во время подписания договора или передаче объекта в аренду.

При заключении договора подробно опишите состояние помещения в акте приема-передачи, который неотделим от договора аренды.  К акту-передачи по договору аренды нежилого помещения советуем отнестись со всей скрупулёзностью и ничего не оставлять на доверии.

Обязанность арендодателя, как правило, проведение капитального ремонта, на арендаторе возлежит обязанность текущего (ГК РФ).

Стороны договора могут  внести в договор удобный им порядок, подробно прописав условия.

• Права третьих лиц на нежилое помещение

Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду помещение, так как заключение договора не отражается на них.

Пропишите в договоре все обременения прав на объект, иначе арендатор будет вправе потребовать уменьшения суммы арендной платы или вовсе расторжения договора и возмещения ущерба.

• Неотделимые улучшения помещения

Арендодатель обязан возместить затраты арендатора на улучшение состояния помещения, если обратное не отражено в договоре.

Внесите в договор аренды нежилого помещения условие о том, что затраты на улучшение состояния этого объекта недвижимости не подлежат возмещению.

• Расторжение договора аренды нежилого помещения

Предугадать, как сложатся отношения сторон договора аренды невозможно.

Включите в договор возможность одностороннего внесудебного расторжения по инициативе арендодателя и нарушения арендатора, которые станут основаниями для этого.

Обязательные условия заключения договора аренды нежилого помещения

Нарушение этих условий приведет к признанию этого договора недействительным:

• Договор аренды нежилого объекта недвижимости заключается в письменной форме.
• Момент заключения договора сроком от 1 года обязательно подлежит государственной регистрации, однако, если договор заключен на неопределённый срок, то, исходя из буквы закона, регистрировать его не обязательно.

Советуем арендодателю настоять на регистрации договора аренды нежилого помещения - арендатору будет сложнее расторгнуть его в одностороннем порядке. 

Ошибки в договоре аренды нежилого помещения принесут массу проблем – Вы потеряете деньги, время и нервы. Важно учесть все детали, предвидеть возможные проблемы и спорные ситуации.

В подготовке договора аренды нежилого помещения обязательно должен участвовать грамотный юрист. Опираясь на свой опыт, он сможет предусмотреть противоречивые моменты и внести в договор условия, которые защитят интересы клиента.

Юристы компании «ЭНСО» 15 лет успешно и оперативно решают проблемы клиентов. Подготовим для Вас тщательно выверенный договор, максимально защищающий Ваши интересы.

Вы уже столкнулись с неприятностями после заключения договора аренды нежилого помещения? Мы разберемся и найдем оптимальное для Вас решение. 

Звоните, ответим на вопросы по тел. +7 (343) 278-59-20.