Арендаторы получили уведомления о многомиллионных начислениях по арендной плате за 2015 год
02 мар 2016
Свою оценку сложившейся ситуации с арендными ставками дали юристы, оценщики, представители бизнеса и политики.
В 2005 году была проведена кадастровая оценка земель. Ее результаты не учитывалась при расчете арендной платы, но имели значение при расчете налога на землю, который существенно вырос уже тогда. (Постановление Правительства СО от 6.07.2005 №539-ПП «Об утверждении результатов гос.кадастровой оценки земель»)
В 2011 году изменяются формулы расчета платы за аренду земли. Они начинают учитывать кадастровую стоимость. Вводится коэффициенты для расчета арендной платы, которые исчисляются от кадастровой стоимости. Для социально-значимых земель – ставки низкие (0,3-0,5%). Земли, которые предназначены под высокодоходную деятельность, предполагают гораздо более высокие ставки (5-7%)
Также помимо категории земли при исчислении арендной ставки начинают учитывать ее место нахождения\принадлежность к определенному МО. В постановлении правительства Свердловской области 1855-пп от 30.12.2011 «Об утверждении положения о Порядке определения размера арендной платы…» по каждому из МО установлены специальные повышенные коэффициенты по отдельным видам разрешенного использования земель. Например: по землям промышленности и энергетики высокие ставки были установлены для верхнетагильского округа, в котором самое крупное предприятие Верхнетагильская ГРЭС (Ставка 165%), верхнесалдинского, в котором расположено ВСМПО АВИСМА (ставка - 500%), Ивдельского городского округа, где есть предприятия Газпрома (ставка 720%), невьянского округа, где находится ЗАО Невьянский цементник (ставка 170%), Серовского округа, где находится Металлургический завод им.Серова (ставка 160%), среднеуральского и сухоложского округов, где расположены Среднеуральская ГРЭС (2000%) и ОАО Сухоложскцемент (300%) соответственно. Очевидно, что в зависимости от того, в каком округе какое предприятие является градообразующим – энергетика, промышленность, – по тем видам разрешенного использования земель в конкретном округе ставки увеличились в сотни раз.
Дмитрий Ханин, член совета областного отделения «Опоры России»: «Законодатель без системы, в ручном режиме начинает настраивать порядок определения арендной платы. Как таковой системы, прозрачности при определении ставок и кадастровой стоимости нет. Власти хотят с конкретных предприятий иметь конкретную дань. А уж обосновать ее – дело техники. Но беда еще и в том, что под обстрел попадают и другие предприятия, менее крупные и финансово стабильные, но при этом находящиеся на этой же территории и арендующие земли той же категории. Ставки арендной платы, прицеленные на крупняк, таких режут на корню и в итоге формируют определенную инвестиционную «непривлекательность» конкретного муниципалитета».
Пока кадастровая стоимость была незначительной, арендаторы «высокодоходных» земель не ощущали на себе всей тяжести арендной платы за землю. Но в 2014 году Приказом МУГИСО №2693 от 8.07.2014 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зем.участков в составе земель промышленности, энергетики и пр.» кадастровая стоимость была изменена и приведена к неким суммам, которые по мнению властей являются рыночными. Согласно этой переоценке, кадастровая стоимость некоторых участков увеличилась в сотни и тысячи раз, а годовая арендная плата, которая рассчитывается по старой формуле, но с новыми показателями, стала превышать саму стоимость земельного участка в разы (2-5 раз). Это как если бы за аренду квартиры стоимостью 2 млн. рублей за год надо было бы заплатить 10 млн. рублей.
Возникает вопрос – зачем арендовать за такие баснословные суммы, проще выкупить. Но и здесь все непросто. Земельное законодательство позволяет выкупать землю только в том случае, если на нем есть объект недвижимости, который принадлежит на праве собственности землепользователю. Также Земельный кодекс содержит целый перечень случаев, когда в выкупе земельного участка может быть отказано – например, когда земельный участок ограничен в обороте, зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, является предметом аукциона или указан в документе территориального планирования как предназначенный для размещения объектов федерального значения (когда-нибудь через него должна быть проложена федеральная трасса).
Марина Неустроева, оценщик: «И земельный налог, и размер арендных платежей, и даже оценка земли для последующего выкупа – все исчисляется от кадастровой стоимости. С момента возникновения истории с кадастровой стоимостью был установлен судебный порядок ее оспаривания. В судах отчет оценщика и заключение СРО о соответствии отчета стандартам и закону об оценочной деятельности давали надежду на то, что в большинстве случаев кадастровая стоимость будет пересмотрена и снижена. В 2015 году процедуру усложнили – был введен обязательный досудебный порядок обжалования в комиссии по рассмотрению заявлений об оспаривании кадастровой стоимости при Росреестре. У комиссии общая установка простая – не снижать. В отдельных случаях идут навстречу, но не больше чем на 30% - такой люфт, как в магазине, где если будете особо настаивать, вам сделают скидку в 5-10%. Но в ситуациях, когда вопрос идет о десятках и сотнях миллионов – понятно, что 30% - это капля в море. Поэтому опять же какую-то более-менее решающую роль играет оспаривание в судебном порядке, где и сегодня в 60% случаев требования о снижении кадастровой стоимости на более значимые суммы удовлетворяют. Досудебное же обжалование – это лишь дополнительный бюрократический барьер, основная цель которого - измотать заявителя в надежде, что до суда он не дойдет».
Михаил Колотов, юрист: «Произвольное установление и изменение ставок арендной платы региональными властями не является не оспоримой истиной. В зависимости от условий конкретного договора между арендатором и муниципалитетом по конкретному делу в суде снижение арендной платы удается обосновать. Но оспорить постановления в целом и изменить сам порядок определения цены не удается».
Александр Ежов, юрист: «Подход с увеличением кадастровой оценки и исчисления ставок по категориям земель и регионам является сугубо фискальным и не соответствует принципам определения арендной платы за землю, закрепленном на федеральном уровне в постановлении правительства РФ №582 от 16.07.2009 года «Об основных принципах определения арендной платы земельных участков…» (принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы и т.д.). Эти принципы не только декларативны, но и имеют глубокий экономический смысл, о чем прямо указано в постановлении президиума ВАС от 17.04.2012 года № 15837\11 по делу о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. Правительство РФ, руководствуясь этими принципами, определило арендные ставки в отношении федеральных земель, а ВАС в своем постановлении расценил их как ориентиры для ставок арендной платы, устанавливаемой для других публичных образований в аналогичных случаях, и указал, что несоответствующие им нормативно-правовые акты публичных образований могут быть обжалованы в суде. Но это – на уровне ВАС. А на региональном уровне попытки обжалования в целом постановлений, увеличивающих коэффициенты арендных ставок, как несоответствующие закону и нарушающие права заявителей, ни к чему не приводят – Арбитражный суд Свердловской области полагает, что такое обжалование ему неподведомственно и отказывает в производстве по делу (например, определение по делу А60-40111/2013). Свердловский областной суд полагает, что повышение арендной платы экономически обоснованно и не нарушает принципа экономической обоснованности (решение от 03.04.2015 г.)».
Комментарий Алексея Головченко, управляющего партнера группы компаний ЭНСО, главы комитета по ОРВ регионального отделения Деловой России: «Приказ МУГИСО № 2693, принятый в 2014 году, применяется в отношении арендной платы, начиная с 2015 года. Приказ на сайте опубликовали, кто-то не увидел, кто-то решил, что его не касается и как-то обойдет стороной, кто-то просто не поверил что такое возможно. Январь 2016 года принес арендаторам большой сюрприз – уведомления от властей о многомиллионных доначислениях по арендной плате за 2015 год (с 300 тысяч до 250 млн.) и не менее «красивые» предварительные цифры на год 2016 – 200-300 млн. годовой арендной платы. В условиях кризиса это и для крупных предприятий становится убийственным - они запланировали для себя антикризисные стабилизационные мероприятия и пр., и вдруг получили такой удар под дых от кадастровой и ставочной «турбулентности». Понятно, что все эти телодвижения с кадастровой стоимостью и арендными ставками – это изыскание источников пополнения регионального бюджета. И при таком раскладе «местные» суды не берут на себя риск признать эти акты властей незаконными и таким образом здорово поссориться с областью. Единственным реальным вариантом решения проблемы арендных платежей на региональном уровне на сегодняшний день является проведение всех этих нормативных актов через процедуру оценки регулирующего воздействия (ОРВ).Применение механизмов ОРВ позволит скорректировать всю нормативную базу, сделать ее системной, прозрачной, ориентированной на установление финансовой стабильности и возможности планирования деятельности и развития предприятий на годы вперед».
Узнать больше о команде Группы компаний "ЭНСО"
-----------------------------------------------
Информацию о повышении арендных ставок с комментариями специалистов ГК ЭНСО также публиковал портал Ura.ru. Прочесть статью вы можете на нашем сайте в разделе "ЭНСО в СМИ", а также на портале Ura.ru.
Фото для данной публикации - Ura.ru.
