18 Мая 2016

Гасить нельзя платить. "Банковское рабство" может вернуться!

Гасить нельзя платить. "Банковское рабство" может вернуться! Желая спасти экономику, законотворцы хотят снова загнать заемщиков в "банковское рабство". Об истинной подоплеке планируемых поправок в ГК РФ рассказывает управляющей партнер ГК "ЭНСО", глава комиссии по ОРВ и регуляторным отношениям генерального совета Деловой России Алексей Головченко

Ассоциация региональных банков заявила о том, что планируемые к принятию этим летом поправки к Гражданскому кодексу могут означать для держателей ипотечных кредитов невозможность досрочного возврата кредита без согласия заемщика.

Проект поправок к Гражданскому кодексу вносился еще в 2012 году и был принят в первом чтении. Сейчас его готовят к принятию. Пока что ГК РФ предусматривает возможность досрочного возврата кредита без согласия кредитора, однако – пишут банкиры – если поправки будут приняты в текущем виде, ипотечники лишатся такой возможности, хотя это по-прежнему смогут делать держатели потребительских кредитов.

Это, впрочем, не единственные существенные изменения. Проект также предполагает возможность для долевых застройщиков привлекать займы граждан без ограничений. Кроме этого, расширено количество банковских операций с 9 до 12, причем каждая третья связана с драгметаллами. 

Комментарий Алексея Головченко, управляющего партнера ГК ЭНСО, главы комиссии по ОРВ и регуляторным отношениям генерального совета Деловой России. 

(Комментарий также был опубликован порталом GAAP.RU)

Поправки в Гражданский кодекс РФ, которые могут фактически привести к запрету на досрочное погашение ипотеки и других банковских займов, можно воспринимать по-разному. Как досадную ошибку, неверную трактовку – так преподносят проблему законотворцы. Или же как первый пробный шаг на пути к возвращению «банковского рабства» для заемщиков. К сожалению, последние тенденции говорят именно в пользу последнего мнения.

Тренд первый, многое объясняющий. Сегодня банки, как и все, вынуждены приспосабливаться к новой стремительно меняющейся экономической ситуации. Они, как никто, изобретательны в своем стремлении выжить и адаптироваться. Надо заметить, у них это неплохо получается. Так, в условиях грандиозного падения экономики «Альфа-банк», например, возглавил список самых прибыльных банков по итогам 2015 г. Чистая прибыль финансовой группы по итогам 2015 г. составила 480 млн долларов, что в 15 раз выше показателей 2014 г. Банки спекулируют на волатильности рынка: экономику «колбасит» – они зарабатывают.

Но новые экономические условия требуют от банков новых правил игры. Появилась необходимость взамен прежних банковских продуктов, популярность которых постепенно снижается, найти и предложить потребителям новые – те, на которых банки смогут зарабатывать не меньше, чем раньше. Так, недавние исследования ВЦИОМ показали, что половина опрошенных россиян теперь предпочитает инвестировать деньги в недвижимость. За банковские депозиты – только четверть опрошенных.

Вкладывать деньги в недвижимость – надежнее и, в конечном счете, выгоднее, чем в банк. В свете недавней волны с отзывом лицензий у банков, кредитно-финансовым учреждениям перестают доверять. Да и  некоторые законодательные инициативы очков банкирам не добавляют. Например, уже летом вступит в силу поправка, позволяющая банкам не возвращать вкладчикам деньги, если те не смогут доказать легальность происхождения капитала. Так что банки остро нуждаются в новшествах. И здесь законотворцы им в помощь.

Тренд второй. Драгоценный. Как мы уже выяснили, население все реже соглашается держать свои сбережения на депозитах. Как вариант – инвестиции в драгоценные металлы – монеты и слитки. За такой способ сохранения и приумножения средств в начале года проголосовали 16% респондентов ВЦИОМ.

В условиях, когда с курсом валют творится непонятное, вложения в драгметаллы расцениваются как более стабильные. Соответственно, можно ожидать, что люди теперь охотнее будут вкладываться в них. Банкам надо подстроиться под эту ситуацию. В бурно обсуждаемых в последнее время поправках законодатели банкирам такую возможность предоставляют: существенно увеличен перечень банковских продуктов, большая часть из которых связана как раз с драгоценными металлами.

Тренд третий. Тревожный. Уже понятно, что в своем стремлении адаптироваться к новым реалиям банки выступают единым фронтом с государством. Первый звоночек прозвучал, когда в силу вступили поправки к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Банки получили возможность в досудебном порядке реализовывать залоговое имущество, чтобы покрыть свои убытки от просрочек и невозвратов.

Новое веяние - привлечение займов граждан для долевых застройщиков без ограничений. Это своего рода взаимовыгодное сотрудничество между государством и банкирами.

Очевидно, что поддержка долевого строительства – пожалуй, единственный шанс государства удержать строительную отрасль «на плаву». У застройщиков сегодня нет своих денег для реализации проектов, у государства их тоже нет – нужны средства дольщиков. Государство со своей стороны сделало все возможное, чтобы облегчить их привлечение: зачистило рынок от недобросовестных застройщиков, урегулировало вопросы с обманутыми дольщиками. Осталось только дать дольщикам возможность инвестировать в строительство. И здесь наступает очередь банков: предоставить дольщикам кредиты на покупку строящейся недвижимости.

Для банков программы кредитования долевки – высокорисковые. Невозможно наложить обременение на объект, которого фактически нет. Сложно обеспечить такой кредит. Наконец, всегда сохраняется риск недостроя. Поэтому до недавнего времени получить ипотеку на долевку было практически невозможно.

Но в последние годы ситуация в корне изменилась. Банки стали лояльнее, сегодня ипотеку на строящиеся объекты заемщикам дают едва ли не чаще, чем на покупку жилья на вторичном рынке. Именно возможность ипотеки на долевое строительство стала основным двигателем жилищного строительства. Цифры, приведенные в аналитических отчетах Агентства ипотечного жилищного кредитования, говорят сами за себя. В 2015 г. доля договоров долевого участия с ипотекой выросла до рекордного уровня в 36%. Для сравнения – в 2014 г. этот показатель составлял 24%, в 2010 г. – 7%.

Таким образом, банки пошли навстречу застройщикам и государству. Логично предположить, что в обмен они рассчитывают на некоторые законодательные преференции, компенсацию рисков. И история с неоднозначно трактуемыми поправками в ГК по поводу возможности-невозможности досрочного гашения ипотеки – она про это. И то, что банки сами заговорили о том, что могут так трактовать эти поправки - это попытка с их стороны прощупать ситуацию: как отнесется общественность, если попытаться вернуться к хорошо забытому старому, чтобы дать банкам возможность максимально зарабатывать на процентах. Напомню, до 2010 г. в большинстве банков действовал запрет на досрочное погашение ипотеки в течение первых шести месяцев.

Учитывая обстоятельства, есть все основания полагать, что ипотечное кредитование в России дальше будет развиваться по германской схеме: выпуск долгосрочных закладных по ипотечным кредитам позволяет немецким банкам быстрее рефинансироваться и восполнять возможные потери. При этом досрочно погасить ипотеку немцы могут исключительно с согласия банка. Здесь, правда, стоит отметить, что и проценты по ипотеке в германских банках гораздо ниже наших. Поэтому у нас, возможно, снова сделают реверанс в сторону заемщиков – невозможность досрочного гашения будет ограничена каким-то сроком (1-3 года). Но и это – неплохая возможность банкам заработать – по сложившимся правилам «тело» кредита выплачивается в последнюю очередь, все первые платежи – это проценты банка.

В любом случае, все, что будет происходить ближайшие полгода, имеет смысл рассматривать и в разрезе популистской, предвыборной активности. Любой здравомыслящий человек понимает: законопроект по запрету досрочного возврата ипотеки – откровенно непопулярный и понижающий рейтинг инициаторов в глазах электората. Так что до выборов его вряд ли утвердят. 

------------------------------------------

Узнать больше о том, как защитить свои права при заключении договора долевого участия в строительстве, можно здесь. 


Возврат к списку